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不動産の共有名義はトラブルのもと?

高齢の親が亡くなりました。

財産は預貯金が少しと、自宅の土地と建物。

立地が良い場所なので、子供A・Bははどちらもの自分がもらいたい。

なかなか話がまとまらず、とりあえず共有で相続し、賃貸することにしました。

そのまま数年がたち、子供Aが不慮の事故で他界。

残された妻と子はさしあたっての現金が必要なので、先の土地を売却し現金に換えたいと思いましたが、Bの同意が得られません。

それではAの持分を買ってくれと持ちかけましたが、結構な金額になるのでBは拒否。

Aの妻と子は、売るにも売れず途方に暮れています。

分筆して自分の分を売却することがも考えられますが、その土地が整形地で、間口も広く、分筆しても不利にならない土地ばかりではありません。

分筆することによって土地の形状が変わったり、せまくなることで売りにくくなったりする場合、果たしてBは素直に応じてくれるでしょうか。

こんな状態は他人ごとではありません。

どんなに仲の良い兄弟であっても、共有名義は避けた方が望ましいです。

兄弟二人が存命中はまだよいとしても、次の相続になると相続人が多数になりますし、人間関係が希薄化し、それぞれの置かれている環境が異なってくるぶん難しくなっていきます。

ますます売却が難しくなりますね。

このように考えると、不動産は共有名義ではなく単独名義にする方が後々もめることがないといえます。

共有をどう解消するかに関しては、売買、交換、贈与などの方法があります。
それそれの方法と税金については、また別の機会に。

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譲渡費用の取扱い

年の瀬が近づくと、確定申告準備をされる方も多いのではないでしょうか。

不動産を所有していると、資産の組替は常に考えておく必要があります。
不動産を組み替える理由はいろいろありますが、
減価償却費がとれなくなってきたから、築年数が経過してきたから、
所有不動産のタイプに偏りがあるから、相続対策の必要からなど、
大規模なものから小規模なものへ、郊外から中心部へ、築古から築浅へ。
その方によって理由も、資産も変わります。
売却の理由も、様々ですね。
売却の際には、金融機関の抵当権が付いている場合、抵当権の抹消をする
必要があります。

もちろん抵当権の抹消は抵当権者の了解なしにはできませんが、
売却価格で残債が支払える場合は問題なく抵当権の抹消に応じてもらえるでしょう。

不動産の売却によって譲渡所得が生じるわけですが、譲渡所得の計算は、
譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用) となります。
特別控除などもありますが、原則的には上記の式になります。

この譲渡費用には、抵当権抹消のための諸費用は含まれません。

譲渡費用は、
「資産の譲渡のために直接必要な経費」、
「譲渡を実現するために直接必要な支出」、
「資産の譲渡のために、通常必要とされる経費」
とされています。

抵当権抹消に要する費用は、
「借金を返済した結果として、自己のために登記簿を瑕疵のない状態に
戻すための費用」とみられており、
また、
「借金が完済されたら抵当権はいつでも抹消できるのに、譲渡の際に抹消
下からといって譲渡費用になるのはおかしい」とされています。
東京高裁 平成13年5月17日判決もそのようになっています。

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太陽光発電はバブルの様相

「太陽光発電バブル」
まさにバブルの現象です。

2012年7月から始まった、再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度(FIT)がその火付け役になったのでしょうか。
再生可能エネルギー(太陽光、風力、水力、地熱、バイオマス)を用いて発電された電気を、一定価格で電気事業者が買い取ることを義務付けた制度です。
1kwあたり42円。
住宅用は余剰電力の買取ですが、産業用は全量買い取りです。
それも20年間。
高圧と低圧があり、それぞれ規制が異なっています。
現在は、この高圧発電に、続々と大企業が名乗りを上げています。
そして、
・太陽光発電に関連する企業の株価が高騰しはじめ、
・これまで顧みられることがなかったような、地方の土地の争奪戦がおこってきています。

大規模な産業用だけではなく、自宅屋根や投資物件の屋根に太陽光パネルを設置する方も増えています。
住宅用の場合は、余剰電力だけを10年間42円で購入になります。
収益物件を保有する不動産投資家の方は、少しでも利回りをあげようと、太陽光発電を導入した方も多いようです。

かくいう私も興味深々ですが、パネル性能や設置場所、メンテナンスの問題など事前に検討しなければならないことはたくさんあります。
ただ、先に太陽光発電の売電を行っていたドイツはフランスは、必ずしも成功していないといわれています。
市場は太陽光バブルに傾いていますが、よく検討する必要がありますね。
売電が必ずしも100%可能だとは言えないようですし。
よく知らべて見ようと思います。

マンションの陸屋根、有効活用できるといいのですが。

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法人税率引き下げ

解散、総選挙が決まりましたね。
年末の選挙ですが、こうなると気になるのが25年度税制改正です。
通常は12月に大綱が発表されるのですが、これが遅れることになるのでしょうか。

相続税、贈与税の改正は盛り込まれるのでしょうか。
法人税は、平成24年4月1日以降開始する事業年度から、
適用される法人税率が変わっています。

普通法人の法人税率 
  3月31日以前開始事業年度 
      30%
  4月1日以降開始事業年度 
      25.5%+復興税率(法人税率の10%) 2.55%=28.05%

中小企業の法人税率
  3月31日以前開始事業年度
      800万円以下  18%(租税特別措置法による)
      800万円超    30%
4月1日以降開始事業年度
      800万円以下  
        15%(租税特別措置法による)+復興税率1.5%=16.5%
      800万円超
        25.5%+復興税率2.55%=28.05%

他にも、定率法の見直し(250%定率法から200%定率法への変更)、
消費税95%ルールの適用用件の見直しなどがあります。

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減価償却とキャッシュフロー

新築収益物件を建築されるお客様からご相談をいただくことが増えています。
新築物件でポイントになってくるのが、取得価格と減価償却です。

キャッシュフローを生み出す源泉を考えてみると、その理由は明らかですね。
キャッシュインはもちろん賃料です。
キャッシュアウトは、経費ですね。
そのほかに忘れてはいけないのが税金!

税金は所得に税率をかけて計算されます。
所得の計算は、収益から費用を控除した額です。
ここでいう費用とは、必ずしもキャッシュアウトを伴うとは限りません。
その代表的なものが減価償却費です。
減価償却費は、キャッシュアウトを伴わない経費です。
それが経費として計算されるってことは、キャッシュが手元に残っているということです。

だからこそ、減価償却をどうするかを戦略的に考える必要があります。
新築時は、建設費の詳細な見積もりを入手することが可能です。
その中から経費処理するものを拾い出すことも、
附属設備として拾い上げることも、
建物として一体で資産計上することもできます。
それにより取得価格も、耐用年数も異なってきます。
届出をすれば、建物以外は減価償却方法も選択できます。

早期に減価償却を行いキャッシュを留保するのか、
均等に償却を行っていって、いわゆるデッドクロスをなるべく後に持ってくるのか、
今後の物件取得方針や、現在所有している物件、
個人の場合はその他の所得とのかかわり(たとえば今後給与所得が多くく増加するとか)
などによって、減価償却のやり方を考えなければなりません。

後で後悔しないように、戦略的に考えてくださいね!

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