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不動産の譲渡所得

個人事業の不動産賃貸業の場合、その所得は不動産所得となるのはみなさんご存知ですね。

けれども賃貸事業に用いている事業用不動産であっても、不動産の売却は譲渡所得となり、不動産所得とは別に計算します。←ここのところ、間違えないでくださいね!

所得には総合課税と分離課税があるのはご存知でしょうか。

不動産譲渡の所得は分離課税で、給与所得や事業所得、不動産所得などとは損益通算できません。←ここも間違えている人が多いです。

不動産の譲渡所得は、  
    収入―(取得費+譲渡費用)-特別控除 = 譲渡所得  として求めます。

この譲渡所得は、保有期間によって短期と長期に分けられます。

保有期間が5年を超えたものを長期保有といい、長期譲渡の税率が使用されます。

気になる税率はというと、短期譲渡所得の税率は所得税30%、住民税9%となっています。

長期譲渡所得の税率は、所得税10%、住民税5%となっています。

ここで気をつけなければいけないのが保有期間です。

5年間といいいますが、取得日から5年間保有していればよいのではなく、取得した日から5年が経過する日の属する課税期間の開始日(個人の場合は1月1日)が5年を経過している必要があります。

つまり、1月1日時点で5年を超えていなければならないのです。

もう一つ忘れがちなのが消費税です。

売却した年度は関係ありませんが、建物の売却は課税取引なので、課税取引が1千万円以上であれば、翌々年度は消費税の課税事業者になります。

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太陽光発電はメンテナンスフリーで稼いでくれますか?

今話題の太陽光発電。
売電が42円ときまり、今や太陽光バブルの様相です。
かくいう私も、太陽光に興味があります。
実は、野立ソーラーの見学に山梨まで行ってきました。
太陽光は、メンテナンスフリーで、いつまでも稼ぎ出してくれるようなイメージをお持ちの方が多いようですが、決してそんなおいしい話ではありません。
すべてのものがそうであるように、メンテナンスなしにすむものはありません。
メンテナンスを考えて機器を選ぶことが必要ですね。
また設置業者にメンテナンスの知識と能力があるのか見極めなければなりません。
それには自分も知識を持たないと。

所有物件の屋根に設置しようかと考えていたのですが、太陽光に関して、まだまだ勉強不足でした。
ただ、相続税対策や不動産投資としての有効な利用方法にかなり有効に使えることに気づきました。
太陽光発電、奥が深いです。

ちなみに、グリーン投資税制により法人の場合は太陽光発電設備の即時償却(購入年度に100%経費化)が可能です。
また30%の特別償却も可能です。
個人の場合も青色申告をしている10KW以上の事業者であれば、特別償却や即時償却が可能です。

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倒産防止共済は節税になりますか?

もうすぐ年末。
そしてあっという間に新年。
そして、あっという間もなく、個人事業者化確定申告に突入です。
今年の所得はどのくらいでしょうか?
税金の多さに、頭を抱えている方はいらっしゃいませんか?
節税対策は大丈夫ですか。

節税はいろいろな方法がありますが、その一つとして、預金代わりに使えて節税になるもの、ご存知でしょうか。
法人の場合は、倒産防止共済(セーフティ共済)の利用が便利です。

セーフティ共済とは、
毎月一定額を積み立てるもので、もし取引先が倒産し、売掛金などの回収が難しくなった場合に、掛金総額の10倍の範囲で貸付を受けることができる制度です。

毎月の掛け金額は5,000円~200,000円の範囲。
この掛け金ですが、なんと全額損金算入できるのです。
掛け金が20万円だとすると年間240万円を損金とすることができます。
さらに、この共済は任意に解約することができ、40か月を過ぎると
任意解約の場合でも全額掛け金が戻ってきます。

もっとも共済掛け金を毎年の損金で処理していた場合、
解約金は収益となるので、税金を減らすというよりも
利益の繰延というのが正確なところです。

何だ結局あまりうまみはないじゃないかいうわけではなく、当座の節税対策にはなりますし、いざという時の資金繰りにも役立ちますね。

この場合掛け金は「保険料」などの科目で損金処理しますが、セーフティ共済は解約金の戻り率が高いことから損金処理ではなく「保険積立金」というように資産として認識する処理も可能です。
この場合は節税効果はありません。ただし将来の資金繰りに役立つという点は同じです。

上記どちらの処理を行うにしても、法人税の申告上は、必要書類(別表10(9) )に記載する必要があります。

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借金を残して亡くなった時、団信付の借入金はどうなりますか?

不動産投資。
何のためになさってますか。

いろいろな理由があるとは思いますが、最終的には幸せになりたいからですよね。
自分が、家族が、経済的に、精神的に豊かになって幸せになりたいから。

その不動産を購入するとき、ローンを使う方が多いと思います。
1棟ものとなると、なかなか現金買いは難しいものですからね。

全てがうまく回っていれば問題なく過ぎていきます。
でも万が一、あなたがお亡くなりになったらどうしますか。
借金を家族に背負わせますか。
家族に背負わせたくない。そう思って、ローン設定時にと団体信用生命保険(団信)に加入されていらっしゃる方は多いと思います。
また金融機関によっては、団信が必須の場合もありますので。
自分に何かあった時、団信がついているから大丈夫。
ホントに…?

団体信用生命保険は、ローン契約者がローン期間中に死亡した場合、ローン債務が保険によってなくなります。
つまり、銀行に借りていたお金は、生命保険会社が銀行に払ってくれて自分の借金がなくなるわけです。

それではその死亡時のローン債務と、保険金は相続財産になるのでしょうか。

相続人にしてみれば、保険金でローンがなくなるのだから財産が増えたことになりますね。
他方、団信の保険金は相続財産となり、課税対象となるのでしょうか。
保険金を受け取るのはあくまでも金融機関です。

これについて某保険会社が文書で照会を出し、平成15年2月26日付で東京国税局審理課長からの回答が出ています。

この回答書によると、「保険事故が死亡であった場合の報酬支払債務又は、代金支払債務の免除に関しては、相続税の課税上は相続人によって承継される債務がないものとし、被保険者である顧客及びその相続人について所得税の課税関係は生じないと。」いうくだりがあります。

つまり
団信がついた借入金および保険金は相続財産を構成しないのです。
団信がついた借入金の場合、借入は0となり、資産は借金がない状態で残る。
実質的には保険金の分相続財産が増えたことになりますが、保険金自体が相続財産としては扱われないということです。

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土地の貸付は消費税に気を付けて

土地=『非課税』

そんな風に思っていらっしゃいませんか。

すべての土地に関する取引は非課税になるのでしょうか?

土地の売買は非課税取引ですので、消費税は課税されません。

では、土地の貸付はどうなるのでしょうか?

原則は、土地の貸付は非課税です。

けれども、気を付けなければいけないのは、課税になる場合があることです。

それは、

土地の一時貸付

 具体的には1カ月未満での貸し付けの場合がこれに該当します。

 子の貸付で誤りやすいのが、週末だけの貸付。

 たとえ年間契約で週末だけ土地を貸付ることにしていたとしても、週末だけの日数で計算しますので、1カ月未満であれば課税に該当します。

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