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不動産所得の収益計上時期

収益と費用の計上時期はどうなっているかご存知でしょうか。
収益は実現主義、費用は発生主義が会計の基本です。
会計と税法の間には多少のずれはありますが、それでは不動産賃貸業においては収益と費用は
どのようなタイミングで認識・計上すればよいのでしょうか。

契約書に基づいて、もらった時(もらうべき時期)に収益として計上するのか、
それとも家賃の帰属時期に収益として計上するのかどちらでしょうか。

結論としては、どちらでもいいのです
税法上は契約書で定められた時期に収益計上が絶対だと思っている方もいらっしゃるようですが、
それは誤解です。
原則は契約書に定められた日ですが、特例があるのです。

所得税法基本通達36-5~7には、以下のように記載されています。

(要約)
賃料については、
(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日
(2) 支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日
(3) 請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日

頭金、権利金、名義書換料、更新料等については、
(1) 引き渡しを要するものは、当該引渡しのあった日
(2) 引渡しを要しないものについては、契約の効力発生の日
ただし、引渡しを要するものについて契約の効力発生の日により総収入金額に算入して申告があったときは、これを認める。

敷金、保証金等に関しては、
(1) 貸付期間の経過に関係なく返還を要しないこと金額は、「頭金、権利金、名義書き換え料、更新料等」と同じ扱い
(2) 貸付期間の経過に応じて返還を要しないこととなる金額は、契約に定められたところにより当該返還を要しないこととなった日
(3) 敷金等のうちに不動産等の貸付期間が終了しなければ返還を要しない金額は、「当該不動産等の貸付けが終了した日

つまり、1月分家賃を前月の12月末までに支払うという契約になっていた場合、
1月分としてもらう家賃は12月に計上しなければならないわけです。

会計上では、1月分家賃は1月に実現するものなので、12月末時点では前受家賃
となり収益とはならないのですが、税務上は収益として計上しなさいということです。
契約書に定めた時期に収益計上が、税法の原則です。

ただし特例があります。(昭和48年11月6日 直所2-78)
継続的な記帳に基づいて不動産所得の金額を計算しており、前受収益、未収収益の
認識をしている場合には、貸付期間の経過に応じ対応する賃料を収益に計上することができます。

復興特別所得税が課税されます

あと1週間で今年も終わり。
毎年、一年が過ぎるのが早くなっていく気がします。

来年25年1月から源泉徴収税額が変わります。
復興特別所得税が課されるためです。
平成25年1月1日から平成49年12月31日まで源泉徴収税額に2.1%の復興特別所得税を併せて源泉徴収することになります。
お気を付けください。

利回りの指標

「利回り」
気になりますね。
不動産の購入を検討するとき、切っても切り離せないのが利回り。
何の利回りを気にしていらっしゃいますか?

利回りにもいろいろあります。
不動産の販売図面に記載されている利回り。
これはだいたいの場合、表面利回りです。

表面って何の表面でしょう?
不動産賃貸業に関して言えば、
    年間家賃収入 ÷ 物件価格 = 表面利回り (%)
としてつかわれることが多いようです。

表面があるならば、その実質もありますね。
これが実質利回り。
 (年間家賃収入―諸経費)÷(物件取得価格+諸費用)=実質利回り (%)
とされることがほとんどです。

他にも、ROI(return on investment 投資収益率)、ROA(return on assets 総資産利益率)、ROE(retune on equity 自己資本利益率)etc

何を指標として考えるかによって物件の評価も異なってきます。
利回りも奥が深いのです…。

物件の検討時には利回りももちろん大事ですが、利回りにばかり目がいって他の条件を見落とさないようしましょう。
賃料は引き直した賃料で査定されているのか、築古で修繕費がかさむのか、不良入居者による滞納があるのかなどなど。
そして、借入金の問題。借入金の利率と返済期間によってもキャッシュフローは大きく変わります。
購入前には慎重な判断が必要です。
キャッシュフローにも目を向けてくださいね。

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白色申告者の記帳義務拡大されます

11月も半ばになると、そろそろ確定申告が気になりだしますね。

準備は進んでいらっしゃいますか。

「白色だから、特に何もしなくてもいいや。」なんて思っていらっしゃいませんか。

白色申告だと記帳義務はないと思っていらっしゃる方が多いようですが、白でも記帳しなくてはならないはごぞんじでしょうか。

白色申告の方で記帳しなければならない方は、前年または前々年の、事業所得、不動産所得、山林所得の合計額が300万円をこえる方です。

今まではそうでした。ところが、平成26年1月1日以降は、事業所得、不動産所得、山林所得を生じるすべての方が対象となります。

青色申告適用者のように正規の簿記に従ってというわけではなく、簡便なやり方でも認められるのですが、どうせ帳簿をつけるなら控除額の大きい青色申告控除が適用できる方がいいですよね。

この機会に、帳簿の付け方を学んでみてはいかがでしょうか。

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年末に向かっての節税対策

日ごとに近づいてくる年末。あと2ケ月を切りました。

個人事業主や12月決算の会社にとっては、決算対策をするぎりぎりの時期です。

対策はお済みでしょうか?

今年新たに、あるいは新規に不動産を購入された方、早めに損益を確認してみましょう。

まずは取得した資産のうち、資産計上になるものと費用処理するものを分けて把握します。

そして賃料収入と支出経費を確認します。

さらに、12月末に未払いとなるもの、未収となるものを洗い出し、その分を考慮して損益を出してみます。

さあ、ここまでで大体の数字はわかりましたね。

利益が出ていますか。それとも減価償却費が大きくて、今年な損失となっていますか。

大方の予測数字が出来ると、それからどうするかを考えます。

最初に考えるのが、不動産購入時の処理です。

購入時の費用は、必ず資産計上しなければならないものと、資産計上しても経費してもよい費用があります。

資産計上した場合には、土地などの減価償却できないものを除いて減価償却によって費用化していきます。

必ず資産計上しなければならないものは、

 ・本体価格

 ・仲介手数料

 ・固定資産税精算金

経費処理が認められるもの(資産計上も可)

 ・不動産取得税

 ・登記にかかわる費用

となっています。

上記の中で、経費処理も資産計上も可能な部分をどう処理するかを考えます。

一時に費用化した方がよいのか、耐用年数期間に渡って費用化するのがよいのか、所得額との見合いで検討しましょう。

減価償却や、1年以内到来経費の扱いなど、まだ対応できる節税策があります。

節税は大事だけど、脱税にならないように数字を作りましょう。

年末になって焦らないためにも、今のうちに一度見直してはいかがでしょうか。

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