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消費税率引き上げの移行措置

消費税の改正が近づいてきました。
4月1日以降、消費税は8%となりますが、取引内容によっては5%のままでよい場合もあります。
消費税率引き上げに伴う移行処理は面倒で煩雑ですが、誤ると影響が大きいので留意が必要です。
非常に面倒ですが、間違ってしまうと
調査では確実に否認されますのでご注意ください。
国税庁より「消費税率の引き上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A」が公表されています。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/kaisei/pdf/201401qa.pdf

土地と建物の按分方法

土地と建物の按分方法

土地・建物を一括で取得した場合、土地と建物それぞれの金額が分からない場合があります。土地と建物の按分方法を、どのような計算に基づいて行えばよいのでしょうか。

国税庁 タックスアンサーで紹介されている按分方法

国税庁のタックスアンサーには、土地と建物部分の按分方法について、次のような説明が書かれています。

 

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

 

 土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。この場合、譲渡代金を

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。
なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

(消法令453 消基通10-1-5)

 

タックスアンサー|国税庁

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按分方法を決めるには合理的な根拠が必要

ただ、どれでも好きに選んで良いわけではありません。合理的な理由に基づいて選択する必要があります。

過去に、相続税評価額で評価を行い、取得価格の按分をおこなったが、税務当局から指摘を受け国税不服審判所で争った事例があります。その時の判例によれば、

 
国税不服審判所での判例

中古マンションについては、土地と建物の価額の区分について、その売主等においても把握できず、また、類似譲渡事例等もないところ、相続税評価額や固定資産税評価額等を基に合理的と認められる価額を見積もる必要があるが、固定資産税評価額は同一の機関で土地及び建物の評価を行うものであることなどから、本件においては、土地と建物の固定資産税評価額の比を一括購入価額に乗じて建物の価額を算出し、建物本体と建物附属設備のそれぞれの取得価額については、建築時の工事費の割合が把握できることから、その工事費の割合を基に計算することが相当と認められる。

 

取得価額の算定方法|国税不服審判所

上記のようになっていて、相続税評価額ではなく固定資産税評価額による按分とされています。
出来るならば、契約書にそれぞれの金額を記載する方法が一番です。

土地・建物の取得価格の按分方法のほかにも、不動産に関する税金などお困りのことがありましたら、お気軽にご連絡ください。
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固定資産税の計算における、固定資産税評価額と課税標準額

固定資産税は、その年の1月1日時点の固定資産の所有者に課税される税金です。
そろそろお手元に納税通知書が届いているころではないでしょうか。
この固定資産税、自分で申告するのではなく、課税庁(市町村)が税額を計算し、通知書を送ってきます。

固定資産税の計算は、固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)です。
標準税率は1.4%ですが、市町村により異なります。

良くわからないのが「課税標準額」。

この課税標準額とは、建物の場合は固定資産税評価額と同じです。
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづき算定されます。

建物を新築した場合、市町村から資料を要求されたり、担当者が現場確認に来たりしますね。
あれは固定資産の評価のためなのです。

ただこの固定資産の評価はかなりまちまちで、本当にその評価が正しいのかどうかについては必ずしも保証できるものではないと言えます。
特に建物に関して、税額が高いと思った場合には確認してみる方が良いかもしれません。

土地の場合は、固定資産税評価額とK税標準額はほとんどの場合相違しています。
土地に関しては、軽減措置や負担調整率で調整が入るため、固定資産税評価額よろ課税標準額が低くなる場合がほとんどです。

不動産の譲渡収益はいつ認識しますか?

いよいよ確定申告受付が始まります。
もう準備はされましたか。
この時期は何かと気ぜわしく、日常生活もバタバタしがちですが、確定申告は忘れないようにしてくださいね。

個人の所得は、その内容によって10種類に分けられています。
不動産や事業用資産(商品の売買は事業所得)などを譲渡した収入は、「譲渡所得」になります。

ところでこの不動産の譲渡による収益は、いつの時点で計上されるべきものなのでしょうか。
原則は、引き渡しの日(引渡基準)。
つまり通常は、代金決済と同時に行われる所有権移転登記の日をもって計上します。
譲渡代金決算日より後にはなりません。

しかしそれだけではなく、所得税法基本通達33-8及び36-12によれば、
引渡し基準に変えて、 
「譲渡に関する契約の効力発生日」に計上されていればこれも認められます。

農地の場合は、原則は他の土地と同様に引き渡しをした日ですが、
「譲渡に関する契約が締結された日」での計上も認められています。
(農地は農地法の規制があるため、契約締結日よりも契約の効力発生日が遅くなることが多い)

譲渡された側の「資産の取得日」の認識は、譲渡する側と同じ、引渡し日が原則です。
ただし、「譲渡に関する契約の効力発生日」も認められます。
「譲渡に関する契約の効力発生日」

建設、製造した資産の取得に関しては、
他に請け負わせた場合は「引渡しを受けた日」、
自ら建設した場合は「建設等が完了した日」が資産の取得日とされます。
    
期をまたぐ場合の収益に認識が難しいですね。
特に個人は、年度が替わると適用される税率などが大きく変わることがあるので、
資産の取得、売却日には気をつける必要があります。

不動産所得における必要経費

確定申告にあたって、少しでも所得税を減らしたいと思うのは致し方ないところです。
だからといって、なんでも費用計上していいわけではありません。
費用計上のできるものについて確認しておきましょう。

必要経費となる金額は、その年において債務の確定した金額(債務の確定によらない減価償却費などの費用もあります。)です。
つまり、その年に支払った場合でも、その年に債務の確定していないものはその年の必要経費になりませんし、
逆に支払っていない場合でも、その年に債務が確定しているものはその年の必要経費になります。
 この場合の「その年において債務が確定している」とは、次の三つの要件をすべて満たす場合をいいます。

(1) その年の12月31日までに債務が成立していること。
(2) その年の12月31日までにその債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること。
(3) その年の12月31日までに金額が合理的に算定できること。

たとえば、12月末に翌年1月の修繕工事の契約を行い、代金を支払ったとしても、修繕工事にまったく
とりかかっていない場合は原因となる事実が発生していないので費用計上できず、
支い済みのお金は前場合費用として資産計上されることになります。

また必要経費に算入する場合の注意事項として、以下のものが挙げられます。

(1) 個人の業務においては、交際費や次第、家賃、水道光熱費など、家事上と業務上の両方にかかわりがある費用
(家事関連費といいます。)があります。
   この家事関連費のうち必要経費になるのは、次の金額です。
   イ 業務の遂行上必要であり、かつ、業務に必要である部分を明らかに区分することができる金額   
 
   ロ 青色申告者で、取引の記録などに基づいて、業務の遂行上直接必要であったことが明らかに区分することができる金額

(2) 必要経費になるものとならないものの例
   イ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃などは必要経費になりません。
     逆に、受取った人も所得としては考えません。
      これは、土地や家屋に限らずその他の資産を借りた場合も同様です。
     ただし、例えば子が生計を一にする父から業務のために借りた土地・建物に課される固定資産税等の費用は、
     子が営む業務の必要経費になります。
   ロ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金(青色事業専従者給与は除きます。)は必要経費になりません。
(注) 青色申告者でない人についての事業専従者控除の金額が、必要経費とみなされます。

ハ  業務用資産の購入のための借入金など、業務のための借入金の利息は必要経費になります。
(注)  ただし土地等を取得するために要した負債の利子の額は、不動産所得の金額が損失となった場合には
 他の所得金額との損益通算はできません。

   ニ 業務用資産の取壊し、除却、滅失の損失及び業務用資産の修繕に要した費用は、一定の場合を除き必要経費になります。

ホ 事業税は全額必要経費になりますが、固定資産税は業務用の部分に限って必要経費になります。

ヘ 所得税や住民税は必要経費になりません。

ト 罰金、科料及び過料などは必要経費になりません。

チ 公務員に対する賄賂などについては必要経費になりません。

以上、ご確認ください。

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