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不動産所得の事業的規模とは

確定申告受付が始まりました。
不動産投資家の方は、申告の必要がありますね。
不動産の賃貸による所得は規模の如何を問わず
「不動産所得」に該当します。
事業規模であるからといって「事業所得」ではないのでお気を付けください。
この「事業的規模」ですが、何を基準にしているかご存知でしょうか。
事業的規模はいわゆる「5棟10室基準」がよく言われますが、
この基準がすべてではありません。
「事業的規模」か「業務的規模」かは、「形式基準」と「実質基準」
によって判断されます。
サラリーマン大家さんの場合はこの「5棟10室」の形式基準によって判断され、戸建の場合は1戸を2室とみなし、共同住宅の貸付部屋数と合わせて10室以上であれば事業的規模となります。
けれども10室なければ事業的規模に該当しないかというと、必ずしもそうではありません。
賃料が50万円するいわゆる高級マンションを貸していた場合どうなるでしょうか。
賃料が年間600万円になります。
1戸であれば事業的規模とは言えないとかもしれませんが、このような貸室を2戸以上もっていたとしたら、賃料収入から判断する限り「事業的規模」と考えられます。
このように実態に即して判断する方法を「実質基準」といいます。
ただしこの「実質基準」は明確な規定がなく、管轄税務署の判断によることになります。
それでは不動産賃貸収入以外の事業所得のある方はどうでしょうか。
この場合には不動産賃貸以外の事業所得が事業的規模か否かで
判断されることになります。
不動産賃貸収入は関係ないのです。
個人事業が事業的規模と判断されるものであれば、「5棟10室基準」に満たなくても、また賃料収入が少なくても事業的規模となります。
不動産賃貸経営はあくまでも個人事業の中の一部分としてとらえるからです。
この事業的規模の判断ですが、個人事業税が課税されていれば
事業的規模と考える場合もありますが明確な基準はありません。

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平成22年税制改正で消費税還付はできるのか

12月22日に、ようやく平成22年度税制改正大綱の内容が決まりました。
扶養家族控除の廃止や子供手当など、直接多くの国民に影響がある内容が中心に取り上げられています。
税制改正の中で、あまりマスコミには取り上げていないけれど不動産投資家に大きな影響があるものとして、消費税還付に係る改正があります。

平成22年4月1日以降課税事業者になった方や、4月1日以降設立された法人は、還付はできません。
正確には、課税事業者を選択適用している間の2年間に固定資産の取得をした場合には、翌1年間は免税事業者や簡易課税選択ができず、それによりこれまで適用除外とされていた「調整対象固定資産に関する税額調整」が適用され、課税売上割合が著しく変動した場合に調整される(還付された分を返せってことです)恐れが生じます。
実質的に、自動販売機を用いた消費税還付のスキームは使えなくなります。

しかし、平成22年4月1日以降も消費税の還付が可能な法人や個人事業主が存在します。
どんな法人や個人事業主が4月以降も還付できるかというと、4月1日以前から課税事業者だった個人事業主、法人です。
個人の場合、来年の1月から課税事業者(原則課税)となり、消費税の課税期間を1か月毎としていた場合、4月以降に物件を購入し還付申告をおこなったとしてもこの規制の対象から外れることになります。
同様に4月1日以前から課税事業者だった法人も、規制対象から外れることになります。
たとえば、個人所有の物件の管理をする資産管理会社で、売上が管理委託収入だけの場合は課税売上しか発生していませんので、この状態の法人が初めて物件を取得した場合には還付申告ができることになります。

しかし規制をかけようとしている状況下で、還付申告をするというのもなかなか考えるところではあります。
ご自身で判断して、責任とリスクを負う覚悟で決断してくださいね。

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不動産投資家のための節税術

 12月もあと少しで終わりです。
 個人事業主の方は、12月が決算月です。
 節税対策とれていますか?

 比較的簡単にできると思われる節税対策がいくつかありますので、そちらを紹介させていただきます。
 1.65万円の青色申告控除の適用
 2.配偶者を青色事業専従者にする
 3.小規模企業共済への加入
 4.減価償却資産の細分化
 5.修繕費、固定資産所廃却・売却損の活用
 上記の対策を施すことにより、効果的な節税が可能です。

 不動産所得が800万円の方の場合、上記を適用することにより
 青色申告特別控除 65万円
 青色専従者控除 100万円(配偶者に他の所得がなく、かつ給与額を年額100万円と設定した場合)
 小規模企業共済 84万円(月7万円の掛金設定)
 合計 249万円の控除となります。

 上記対策を施していない場合には控除額は
 配偶者控除38万円のみですので、控除額は211万円も異なることになります。

 税額は所得額によって異なりますが、他に所得がなく不動産所得だけの場合には(社会保険料等の他の控除についてここでは考えないものとします)は、
 ・節税対策をした場合の税額は、
 (800万円-249万円-38万円)×20%-427,500円=598,500円
            ↑
           基礎控除

 ・対策を取らなかった場合は、
 (800万円-38万円-38万円)×23%-636,000円=1,029,200円  となり、430,700円も税額が違ってきます。
       ↑    ↑
     配偶者控除 基礎控除
  
 さらに建物と建物附属設備の区分けをきちんとし、修繕費や固定資産除廃却・売却損をうまく活用すればそれ以上の節税となります。

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