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大丈夫?附属設備取得価格

中古資産を購入した場合、土地、建物、附属設備の取得価格は
どのように決めていらっしゃいますか?
土地、建物については固定資産税評価額がわかりますので、
その割合で按分するという方法をとられていることが多いと思います。
けれども、建物と附属設備の按分はどうされているのでしょうか。
よく、「建物70%、附属設備30%」などといわれ、
建物価格の30%を附属設備に振り分けていらっしゃいませんか?
本当にそれで大丈夫ですか?
30%の根拠はありますか?
安易に30%を振り分けて大丈夫ですか?
税理士であっても、実務で一般的に30%を計上しているからと言って
安易に附属設備の取得価格を建物取得価格総額の30%にしている
例を見かけます。
でも、その処理否認されますよ!

税法にも、通達にも、どこにも30%の根拠なんて書いてありません。

こんな判例 があります。
建物本体と附属設備の取得価格の算定方法について
国税不服審判所で裁決された事例です。
簡単に言えば、30%としていた附属設備の取得価格を税務調査で否認され、
それについて争っていたのですが、
この事例では建築当初の建物本体と附属設備の工事費がわかっていたため、
この建築当初の割合を用いて算定するのが相当と判断されました。
つまり30%の計上では駄目だといわれたわけです。

不動産に詳しくない税理士の場合、根拠をきちんと調べずに安易に
処理してしまうことがあります。
判例も踏まえたうえで処理することが必要です。
建物と附属設備の建築当初の工事費が不明な場合
の按分はどうするか。
全部建物取得価格としなければならないのか。
これはいろいろな方法があります。
でもそのために準備しなければならないこともあります。
一体どうすればよいのか。
それが税理士としての知識とノウハウの提供だと思っています。

あなたのその処理、大丈夫ですか?

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少人数私募債②

少人数私募債の続きです。
少人数私募債のメリット、デメリットってなんでしょうか。

【メリット】
・担保が不要
  金融機関からの借り入れの場合、無担保無保証での借入は
  難しいといえます。
  これに対し少人数私募債は、限られた人数、それも従来より
  付き合いのある人との信頼関係をもとに発行されますので、
  ほとんどの場合担保がいりません。

・利率、期間を自由に設定できる。
  私募債発行会社が、社債の金利や期間を自由に決められます。
  会社の状況に合わせて期間や利率を決められるので、
会社にとって
  裁量の余地が大きく、自由度が高まります。

・審査がない。
  金融機関からの借入と異なり、審査が必要ありません。

・社債管理者が不要。

・有価証券報告書、届出書の提出がいらない。

・発行費用がほとんど発生しない。

【デメリット】
・償還時に多額の資金が一度に必要になる。

メリット、デメリットをよく考えてご検討ください。

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私募債の発行

役員借入金で資金調達をしている法人の場合、
私募債の利用を考えてみてはいかがでしょうか。
利益が上がっている法人の場合、法人の利益を減らすために
役員報酬を多めにとり法人の利益を圧縮していることがあります。
このこと自体は問題ないのですが、それにより法人の資金が
不足してくる場合があります。
このような場合、役員からの借入で資金調達をしていることがあります。
役員が会社に貸付けを行っている場合の受取利息は
役員個人の雑所得となります(法人が支払っている支払利息は
法人の経費です)。
この雑所得は役員個人の他の所得(給与所得や不動産所得など)と
合算され所得税が課せられます。
所得が多ければ多いほど税率は高くなります(所得税の最高税率は40%)。
けれども、役員から借入金という形で資金調達をするのではなく、
私募債という形で資金を調達したならば、
役員に支払う利息は20%の源泉分離課税です。
法人にとって支払利息は変わりませんが、利息を受取る役員の方の
所得税が大幅に変わってきます。
所得税率20%を超える(課税総所得が695万円以上)場合、
源泉分離課税で20%の税率となる方が有利です。
私募債はお勧めです。

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住宅資金贈与の非課税枠

8月ももう終わりですね。
今年もあと4か月余りとなりました。
12月末で期限が切れる措置がいくつかありますが、
住宅資金贈与の非課税制度もそのうちの一つです。
この制度は、直系尊属(祖父母や父母など)から、
自宅を購入または建築するための資金の贈与を受けた場合の特例です。
23年12月までに下記の要件を満たせば、1千万円までの贈与額が
非課税になります。
要件等、詳しい内容は
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/pdf/9037.pdf
収益物件にはこちらの制度は適用できませんが、
賃貸併用住宅の場合は自宅部分に適用が可能です。
賃貸併用住宅で収益物件の取得を考えていらっしゃる方は、
お早めに検討されたほうがよいでしょう。

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東日本大震災で被害を受けられた方に対する税制上の措置

未曽有の惨事となった東日本大震災。亡くなられた方のご冥福をお祈りするとともに、被災された皆様に、心からお見舞い申し上げます。
 東日本大震災では地震・津波による建物の流失、倒壊、毀損など様々な被害が発生しています。また東京電力福島第一原子力発電所の事故により避難された方も数多くいらっしゃいます。このような被害の甚大さを鑑み、4月27日に「東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律」(以下、「震災特例法」といいます。)が施行されました。
 この東日本大震災により資産に損害を受けた個人の方に対する税制上の措置の主なものは次のようになっています。

(1) 所得税の減免措置
イ 所得税の雑損控除及び災害減免法の税金の軽減免除の適用
ロ 震災特例法による大震災の被災者に係る税制上の特例措置の適用
  震災特例法による被災者に係る所得税関係の特例措置には、以下のものがあります。
① 雑損控除の特例
② 雑損失の繰越控除の特例
③ 災害被災者に対する所得税の減免の特例
④ 被災事業用資産の損失の必要経費算入に関する特例等
⑤ 純損失の繰越控除の特例
⑥ 住宅借入金を有する場合の所得税額の適用期間に係る特例
⑦ 被災代替資産等の特別償却
⑧ 特定の事業用資産の買換え等の場合の譲渡所得の特例
(2) 納税の猶予
(3) 申告・納付などの期限の延長
 
前述の被災された方に適用される税制上の措置について事例でみてみましょう。(以下の内容は、平成23年5月15日現在のものです)。

【事例】
3棟保有し(26室)、不動産賃貸業を個人事業として営んでいる。
青色申告をしている。
保有している物件のうち、1棟が全壊。1棟が半壊。残り1棟の被害は軽微。
全壊した建物を取り壊し、23年度中に新たに賃貸用アパートを建築する。
半壊した賃貸用マンションは修繕を行った。
軽微な損傷を受けた賃貸用不動産は、23年年度中に売却し、今回被災していない地域に賃貸用不動産を購入する予定。
入居者が震災により職を失い、賃料が回収不能となっている部屋がある。
保有している自宅は、地震により半壊し居住できない状態になっている。
自宅は住宅ローンがあり、住宅借入金等特別控除を受けている。
自家用車も災害により使用できなくなった。

所得税関連
≪所得金額算定に係るもの≫
(1)損害を被った事業用の資産の処理
事業的規模の場合、被害を受けた貸付用不動産について、不動産所得の金額の計算上の必要経費として処理ができます。
事業的規模でない場合は、その損失は雑損控除の対象となりますが、不動産所得の金額の計算上、不動産所得が0になるまで経費算入ができます。
 事例は事業的規模に該当しますので、不動産所得の必要経費として処理します。
① 全壊した物件を取り壊した場合には、その損失額は不動産所得算定上の必要経費に算入します。この時の損失の額は、簿価(取得価格から減価償却累計額を控除した未償却残高)となります。
ただし、保険金、損害賠償金等により補填される額は損失額から控除します。
取壊しに要した費用も、必要経費として計上します。
② 半壊、軽微な損害を受けた建物について修繕を行った費用について、その資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させる部分に対応する金額は、資本的支出としてその資産の取得価格に加算されます。
 しかし、その支出のうち資本的支出の部分を区分することが困難な場合、支出金額の30%に相当する部分を現況回復のための修繕費として処理し、残った部分(約70%)について資本的支出として処理することが認められています。

(2)新たに建設した賃貸用不動産の処理
全壊した建物を取り壊し、平成23年3月11日から平成28年3月31日までの間に、震災被害を受け滅失・損壊した建物、構築物、機械装置、船舶、航空機、車両に代わる同種類の資産の取得をして事業に用いた場合、これらの減価償却資産の取得価格にその取得時期に応じた一定の償却割合をかけた金額の特別償却ができます。償却割合は資産の種類、取得時期により異なります。詳しくは震災特例法第11条を参照してください。

(3)買換を行った賃貸用不動産の処理
平成23年3月11日から平成28年3月31日までの間に、
① 被災区域内の土地等、建物、構築物(平成23年3月11日前に取得されたものに限ります。)を譲渡し、国内にある土地等、減価償却資産を取得する場合や、
② 被災区域外の土地、建物、構築物を譲渡し、被災区域内にある土地等、減価償却資産を取得する場合には、
一定の要件の下で、課税を繰り延べる買換えの特例を受けることができます。

(4) 回収不能となっている賃貸料の扱い
事業的規模の場合は、回収不能となった年の必要経費に回収不能な賃貸料を貸倒れとして計上します。この貸倒れの判定は、税法上の認定基準に基づいて行います。

(5) 被災事業用資産の損失に係る取扱い
①  東日本大震災の発生は平成23年3月11日であり、被害はこの日以降に発生しているため、本来は23年分の所得に反映されるべきものですが、震災特例法に基づき、東日本大震災により生じた損失については平成22年分の事業所得の金額の計算上、必要経費に算入することができます。
この場合、平成21年度以前から青色申告をしている方は、平成21年分の所得に繰戻して所得税の還付請求を行うことができます。
②  平成23年において生じた純損失の金額のうち、以下のものについては5年間繰越ができます。
1)  保有する事業用資産等に占める事業用資産の震災損失の割合が10分の1以上である方
ⅰ) 青色申告の場合
   平成23年度分の純損失の金額
ⅱ) 白色申告の場合
平成23年分の被災事業用資産の損失の金額と、変動所得にかかわる損失の金額による純損失の金額
2) 1)以外の方
事業用資産の震災損失による純損失の金額

≪所得税の算定に係るもの≫
(1)被災した自宅に関する住宅借入金特別控除の取扱い
住宅借入金特別控除の適用を受けていた個人の居住していた家屋が震災により被害を受け居住することができなくなった場合、住宅借入金等の金額があるときは、残りの適用期間について継続して住宅借入金特別控除の適用を受けることができます。

(2)雑損控除と災害減免法
事業用資産ではなく、自宅や家財など自己の生活に必要な資産に損害を受けた場合、所得税法に基づく「雑損控除」か「災害減免法」に定める税金の軽減免除のどちらか有利な方法で、所得税の軽減または免除を受けることができます。
今回の震災による被害を受けた方については、平成22年分または23年分のいずれかの年分を選択して、これらの軽減の措置を受けることができます。

① 雑損控除
自分または、生計を同じくする所得38万円以下の親族が所有する、生活に通常必要な住宅、家具、衣類などの資産が被害を受けた場合、損失額から一定の算式で計算した金額を所得から控除できます。保険金等を受取った場合には、その額を損失から控除する必要があります。
損失額が大きくてその年の所得金額から控除できない場合は、翌年以降5年間に繰越して、各年度の所得から控除できることとされました(通常の雑損控除の繰越は3年間)。
②  住宅や家財の損害金額(保険金により補填される金額を除きます)が、その時価の2分の1以上で、かつ災害にあった年の所得金額の合計額が1000万円以下のときにおいて、その災害による損失について雑損控除を受けない場合は、災害減免法により所得税が以下のように軽減または免除されます。
  所得金額の合計額
500万円以下       … 所得税全額免除
   500万円超750万円以下  … 所得税の額の2分の1の軽減
   750万円超1,000万円以下 … 所得税の額の4分の1の軽減
     なお、減免を受けた年の翌年以降は、減免は受けられません。

  法人税関連
 前述の事例が個人事業主ではなく法人であった場合も、同様の特例措置があります。
    
消費税関連
 東日本大震災の被災者である事業者である場合に、課税事業者の選択届書、選択不適用届書、簡易課税選択届書、簡易課税選択不適用届出を提出する場合の特例があります。

自動車重量税関連
(1) 被災自動車に係る自動車重量税の特例還付
 自動車検査証の有効期間内に震災による被害を受けて廃車となったり、滅失した場合、所定の届出をすれば自動車重量税の還付を受けることができます。
(2) 被災自動車の買換えに係る自動車重量税の免税
被災した自動車の使用者であった方が、平成23年3月11日から26年4月30日までに車を買換えた場合には、所定の免税手続きを行うことにより、最初に受ける自動車検査証の交付に係る自動車重量税が免除されます。

そのほかの税制関連
今回の震災被害を受けられた方に対しては、前述の国税以外にも相続税、贈与税、印紙税について税制上の措置が定められています。
地方税では、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、自動車取得税、法人住民税、個人住民税、法人事業税、個人事業税自動車税・軽自動車税などの減免措置があります。減免内容は市町村により異なっていますので、該当する市町村にご確認ください。

今回の震災による特別立法は今後もまだおこなわれる予定です。また、震災発生時に国会で審議中だった23年度税制改正法案は、現時点ではいつ成立するかはわかりません。当初予定されていた23年度税制改正では、相続税の増税、贈与税の減税、法人税では中小企業の優遇税率が注目されていました。しかし、現状ではいつ成立するのかわからず、また内容変更の可能性もありえますので、今後の特別立法、税制改正に注意しておく必要があります。

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