お知らせ&ブログ

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太陽光発電はまだ全額償却できます

平成27年の税制改正で、グリーン投資税制を適用した太陽光設備の即時償却ができなくなりました。
ここ数年の不動産価格上昇で、売却益を相殺するのに太陽光の即時償却を利用していた場合が多く、即時償却ができなくなったことでメリットがないと思っていらっしゃる方も多いようです。
確かにグリーン投資税制の適用は、平成27年3月31日まででした。しかし、生産設備向上投資促進税制が適用できる可能性があります。こちらが該当できれば、100%即時償却が可能です。
またグリーン投資税制の100%即時償却は使えませんが、環境関連投資促進税制の30%特別償却は、28年3月31日までの取得、かつ、取得から1年以内の事業共用は適用ができます。
つまり、以下のようになります。

・平成27年4月1日から平成28年3月31日までに取得し、取得から1年以内に事業共用した場合
  30%の特別償却が可能
  生産設備工場投資促進税制の適用により、即時償却か5%の税額控除が可能(上限法人税額の20%)

・平成28年4月1日から、平成29円3月31日まで
  生産設備工場投資促進税制の適用により、50%の特別償却か4%の税額控除が可能(上限法人税額の20%)

この生産設備工場投資促進税制の適用に際しては、A類型、B類型と2種類あり、A類型は先端設備に対する投資で、B類型は生産ラインやオペレーションの改善に資する設備が対象です。

A類型の場合は、パワコンやパネルは対象となりますが、架台などは先端設備に該当しないため、投資額すべての即時償却はできません。またこのA類型の場合は、工業会が設備メーカーに発行する証明書をもって対象となります。

B類型の場合は、事業者の投資目的に不可欠な設備投資で、年平均の投資利益率が15%以上(中小企業者は5%以上)でなくてはなりません。このB類型摘要のためには、事業者が所定の申請書と資料を作成し、かつ、公認会計士または税理士による確認書が必要となります。
この点が少し面倒ですね。

不動産所得にマイナスはあり得ない?

不動産所得にマイナスはあり得ない

元国税調査官の税理士の言葉です。
不動産所得はマイナスはあり得ないというのが、税務署側の感覚だそうです。
実際には、不動産取得税を支払った年はマイナスになることが多いですし、減価償却の取り方次第で損益がマイナスになるのですが。
実際に損益がマイナスになった場合は問題ありませんが、そうではなくテクニック(?)や、無理やり作った経費、事業とは関係ない個人的支出を経費計上して不動産所得をマイナスにしようとする方がいらっしゃいます。
これは極めて危険だといえるでしょう。
不動産所得がマイナスはあり得ないという税務署側の認識に対して、無理やり作った経費は税務調査に耐えられるとは思えません。

また健全な経営をしている以上、利益が出るのは当然で、もちろん利益を適法に消し込めるよう手は打ちますが、それ以上のことはやるべきではないと考えています。
利益を出して納税をし、初めて銀行評価に耐える決算書になると思います。

土地と建物の按分方法

土地と建物の按分方法

土地・建物を一括で取得した場合、土地と建物それぞれの金額が分からない場合があります。土地と建物の按分方法を、どのような計算に基づいて行えばよいのでしょうか。

国税庁 タックスアンサーで紹介されている按分方法

国税庁のタックスアンサーには、土地と建物部分の按分方法について、次のような説明が書かれています。

 

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

 

 土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。この場合、譲渡代金を

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。
なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

(消法令453 消基通10-1-5)

 

タックスアンサー|国税庁

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按分方法を決めるには合理的な根拠が必要

ただ、どれでも好きに選んで良いわけではありません。合理的な理由に基づいて選択する必要があります。

過去に、相続税評価額で評価を行い、取得価格の按分をおこなったが、税務当局から指摘を受け国税不服審判所で争った事例があります。その時の判例によれば、

 
国税不服審判所での判例

中古マンションについては、土地と建物の価額の区分について、その売主等においても把握できず、また、類似譲渡事例等もないところ、相続税評価額や固定資産税評価額等を基に合理的と認められる価額を見積もる必要があるが、固定資産税評価額は同一の機関で土地及び建物の評価を行うものであることなどから、本件においては、土地と建物の固定資産税評価額の比を一括購入価額に乗じて建物の価額を算出し、建物本体と建物附属設備のそれぞれの取得価額については、建築時の工事費の割合が把握できることから、その工事費の割合を基に計算することが相当と認められる。

 

取得価額の算定方法|国税不服審判所

上記のようになっていて、相続税評価額ではなく固定資産税評価額による按分とされています。
出来るならば、契約書にそれぞれの金額を記載する方法が一番です。

土地・建物の取得価格の按分方法のほかにも、不動産に関する税金などお困りのことがありましたら、お気軽にご連絡ください。
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利回りの指標

「利回り」
気になりますね。
不動産の購入を検討するとき、切っても切り離せないのが利回り。
何の利回りを気にしていらっしゃいますか?

利回りにもいろいろあります。
不動産の販売図面に記載されている利回り。
これはだいたいの場合、表面利回りです。

表面って何の表面でしょう?
不動産賃貸業に関して言えば、
    年間家賃収入 ÷ 物件価格 = 表面利回り (%)
としてつかわれることが多いようです。

表面があるならば、その実質もありますね。
これが実質利回り。
 (年間家賃収入―諸経費)÷(物件取得価格+諸費用)=実質利回り (%)
とされることがほとんどです。

他にも、ROI(return on investment 投資収益率)、ROA(return on assets 総資産利益率)、ROE(retune on equity 自己資本利益率)etc

何を指標として考えるかによって物件の評価も異なってきます。
利回りも奥が深いのです…。

物件の検討時には利回りももちろん大事ですが、利回りにばかり目がいって他の条件を見落とさないようしましょう。
賃料は引き直した賃料で査定されているのか、築古で修繕費がかさむのか、不良入居者による滞納があるのかなどなど。
そして、借入金の問題。借入金の利率と返済期間によってもキャッシュフローは大きく変わります。
購入前には慎重な判断が必要です。
キャッシュフローにも目を向けてくださいね。

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太陽光発電はメンテナンスフリーで稼いでくれますか?

今話題の太陽光発電。
売電が42円ときまり、今や太陽光バブルの様相です。
かくいう私も、太陽光に興味があります。
実は、野立ソーラーの見学に山梨まで行ってきました。
太陽光は、メンテナンスフリーで、いつまでも稼ぎ出してくれるようなイメージをお持ちの方が多いようですが、決してそんなおいしい話ではありません。
すべてのものがそうであるように、メンテナンスなしにすむものはありません。
メンテナンスを考えて機器を選ぶことが必要ですね。
また設置業者にメンテナンスの知識と能力があるのか見極めなければなりません。
それには自分も知識を持たないと。

所有物件の屋根に設置しようかと考えていたのですが、太陽光に関して、まだまだ勉強不足でした。
ただ、相続税対策や不動産投資としての有効な利用方法にかなり有効に使えることに気づきました。
太陽光発電、奥が深いです。

ちなみに、グリーン投資税制により法人の場合は太陽光発電設備の即時償却(購入年度に100%経費化)が可能です。
また30%の特別償却も可能です。
個人の場合も青色申告をしている10KW以上の事業者であれば、特別償却や即時償却が可能です。

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