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不動産の譲渡所得

個人事業の不動産賃貸業の場合、その所得は不動産所得となるのはみなさんご存知ですね。

けれども賃貸事業に用いている事業用不動産であっても、不動産の売却は譲渡所得となり、不動産所得とは別に計算します。←ここのところ、間違えないでくださいね!

所得には総合課税と分離課税があるのはご存知でしょうか。

不動産譲渡の所得は分離課税で、給与所得や事業所得、不動産所得などとは損益通算できません。←ここも間違えている人が多いです。

不動産の譲渡所得は、  
    収入―(取得費+譲渡費用)-特別控除 = 譲渡所得  として求めます。

この譲渡所得は、保有期間によって短期と長期に分けられます。

保有期間が5年を超えたものを長期保有といい、長期譲渡の税率が使用されます。

気になる税率はというと、短期譲渡所得の税率は所得税30%、住民税9%となっています。

長期譲渡所得の税率は、所得税10%、住民税5%となっています。

ここで気をつけなければいけないのが保有期間です。

5年間といいいますが、取得日から5年間保有していればよいのではなく、取得した日から5年が経過する日の属する課税期間の開始日(個人の場合は1月1日)が5年を経過している必要があります。

つまり、1月1日時点で5年を超えていなければならないのです。

もう一つ忘れがちなのが消費税です。

売却した年度は関係ありませんが、建物の売却は課税取引なので、課税取引が1千万円以上であれば、翌々年度は消費税の課税事業者になります。

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譲渡費用に抵当権抹消費用は含まれるの?

もうそろそろ資産の組み替えをしなくては。

そんな風にお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

特に減価償却費がとれなくなってくると、償却費の取れるものに買い替えたり、立地の良い場所の物件に買い替えたりと、いろいろとお考えだと思います。

けれど、不動産を借入金の融資を受けて購入している場合、ほとんど物件に金融機関の抵当権がついています。

売却の際には、この抵当権を抹消しなくてはなりませんね。

抵当権の抹消は抵当権者の了解なしにはできませんが、売却価格で残債が支払える場合は問題なく抵当権の抹消に応じてるようです。

不動産の売却によって譲渡所得が生じるわけですが、譲渡所得の計算は、譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用) となります。

特別控除などもありますが、原則的には上記の式になります。

この譲渡費用には、抵当権抹消のための諸費用は含まれません。

譲渡費用は、
「資産の譲渡のために直接必要な経費」、
「譲渡を実現するために直接必要な支出」、
「資産の譲渡のために、通常必要とされる経費」
とされています。

抵当権抹消に要する費用は、
「借金を返済した結果として、自己のために登記簿を瑕疵のない状態に戻すための費用」とみられており、
また、
「借金が完済されたら抵当権はいつでも抹消できるのに、譲渡の際に抹消したからといって譲渡費用になるのはおかしい」とされています。

東京高裁 平成13年5月17日判決もそのようになっています。

さて、ここで気がつかれた方もいらっしゃると思います。

抵当権抹消したのは自己居住用の土地・建物ではなく、不動産賃貸業の事業用資産です。

自宅ならば、「抵当権抹消費用は譲渡費用にならない」で終わってしまいますが、

不動産賃貸業の場合には、抵当権抹消費用は不動産賃貸業の経費となります。

確定申告時にはご注意を!

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