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不動産所得における必要経費

確定申告にあたって、少しでも所得税を減らしたいと思うのは致し方ないところです。
だからといって、なんでも費用計上していいわけではありません。
費用計上のできるものについて確認しておきましょう。

必要経費となる金額は、その年において債務の確定した金額(債務の確定によらない減価償却費などの費用もあります。)です。
つまり、その年に支払った場合でも、その年に債務の確定していないものはその年の必要経費になりませんし、
逆に支払っていない場合でも、その年に債務が確定しているものはその年の必要経費になります。
 この場合の「その年において債務が確定している」とは、次の三つの要件をすべて満たす場合をいいます。

(1) その年の12月31日までに債務が成立していること。
(2) その年の12月31日までにその債務に基づいて具体的な給付をすべき原因となる事実が発生していること。
(3) その年の12月31日までに金額が合理的に算定できること。

たとえば、12月末に翌年1月の修繕工事の契約を行い、代金を支払ったとしても、修繕工事にまったく
とりかかっていない場合は原因となる事実が発生していないので費用計上できず、
支い済みのお金は前場合費用として資産計上されることになります。

また必要経費に算入する場合の注意事項として、以下のものが挙げられます。

(1) 個人の業務においては、交際費や次第、家賃、水道光熱費など、家事上と業務上の両方にかかわりがある費用
(家事関連費といいます。)があります。
   この家事関連費のうち必要経費になるのは、次の金額です。
   イ 業務の遂行上必要であり、かつ、業務に必要である部分を明らかに区分することができる金額   
 
   ロ 青色申告者で、取引の記録などに基づいて、業務の遂行上直接必要であったことが明らかに区分することができる金額

(2) 必要経費になるものとならないものの例
   イ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃などは必要経費になりません。
     逆に、受取った人も所得としては考えません。
      これは、土地や家屋に限らずその他の資産を借りた場合も同様です。
     ただし、例えば子が生計を一にする父から業務のために借りた土地・建物に課される固定資産税等の費用は、
     子が営む業務の必要経費になります。
   ロ 生計を一にする配偶者その他の親族に支払う給与賃金(青色事業専従者給与は除きます。)は必要経費になりません。
(注) 青色申告者でない人についての事業専従者控除の金額が、必要経費とみなされます。

ハ  業務用資産の購入のための借入金など、業務のための借入金の利息は必要経費になります。
(注)  ただし土地等を取得するために要した負債の利子の額は、不動産所得の金額が損失となった場合には
 他の所得金額との損益通算はできません。

   ニ 業務用資産の取壊し、除却、滅失の損失及び業務用資産の修繕に要した費用は、一定の場合を除き必要経費になります。

ホ 事業税は全額必要経費になりますが、固定資産税は業務用の部分に限って必要経費になります。

ヘ 所得税や住民税は必要経費になりません。

ト 罰金、科料及び過料などは必要経費になりません。

チ 公務員に対する賄賂などについては必要経費になりません。

以上、ご確認ください。

不動産所得の収益計上時期

収益と費用の計上時期はどうなっているかご存知でしょうか。
収益は実現主義、費用は発生主義が会計の基本です。
会計と税法の間には多少のずれはありますが、それでは不動産賃貸業においては収益と費用は
どのようなタイミングで認識・計上すればよいのでしょうか。

契約書に基づいて、もらった時(もらうべき時期)に収益として計上するのか、
それとも家賃の帰属時期に収益として計上するのかどちらでしょうか。

結論としては、どちらでもいいのです
税法上は契約書で定められた時期に収益計上が絶対だと思っている方もいらっしゃるようですが、
それは誤解です。
原則は契約書に定められた日ですが、特例があるのです。

所得税法基本通達36-5~7には、以下のように記載されています。

(要約)
賃料については、
(1) 契約又は慣習により支払日が定められているものについてはその支払日
(2) 支払日が定められていないものについてはその支払を受けた日
(3) 請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日

頭金、権利金、名義書換料、更新料等については、
(1) 引き渡しを要するものは、当該引渡しのあった日
(2) 引渡しを要しないものについては、契約の効力発生の日
ただし、引渡しを要するものについて契約の効力発生の日により総収入金額に算入して申告があったときは、これを認める。

敷金、保証金等に関しては、
(1) 貸付期間の経過に関係なく返還を要しないこと金額は、「頭金、権利金、名義書き換え料、更新料等」と同じ扱い
(2) 貸付期間の経過に応じて返還を要しないこととなる金額は、契約に定められたところにより当該返還を要しないこととなった日
(3) 敷金等のうちに不動産等の貸付期間が終了しなければ返還を要しない金額は、「当該不動産等の貸付けが終了した日

つまり、1月分家賃を前月の12月末までに支払うという契約になっていた場合、
1月分としてもらう家賃は12月に計上しなければならないわけです。

会計上では、1月分家賃は1月に実現するものなので、12月末時点では前受家賃
となり収益とはならないのですが、税務上は収益として計上しなさいということです。
契約書に定めた時期に収益計上が、税法の原則です。

ただし特例があります。(昭和48年11月6日 直所2-78)
継続的な記帳に基づいて不動産所得の金額を計算しており、前受収益、未収収益の
認識をしている場合には、貸付期間の経過に応じ対応する賃料を収益に計上することができます。

確定申告の基礎6~科目と内容

賃貸経営において用いる経費科目は、以下のようなのもが考えられます。
申告書に合わせて列記していくと、
・租税公課
   固定資産税、不動産取得税、印紙税、事業税、登録免許税などの税金。
・損害保険料
   事業用資産にかけた火災保険料、地震保険料の当年度分。
・修繕費
   事業用資産に要した修理代金等。
   資本的支出に該当するものは、修繕費としての処理はできない。
・減価償却費
   建物、付属設備、工具、器具、備品、車両などの事業用資産の減価償却費。
   個人の場合は定額法が原則。届出をしない限り他の償却方法は使えない。
・借入金利子
   借入金の利息支払額。
・地代家賃
   事業用の建物や土地を借りている場合の地代や家賃。
・広告宣伝費
   賃貸募集の際の広告料など。
・管理費
   区分所有の場合の、マンション自体の管理組合に支払う管理費。
   管理会社に支払う管理手数料などは、区分マンションの管理費などと
   区別するために、期中は「外注管理費」などの科目で処理し、申告時に
   「管理費」に集計することも多い。
・支払手数料
   銀行手数料や、客付業務に対する手数料など。
   土地、建物購入時の仲介手数料は取得価格に算入しなければ
   ならないので注意が必要。
・水道光熱費
   賃貸事業で使用している水道、電気、ガス料金等。
・消耗品費
   賃貸事業運営のために必要な消耗品費。
   10万円未満の備品。ただし、租税特別処置法の適用により平成24年3月31日
   までの間に取得した30万円未満の減価償却資産も費用処理ができるため、
   「消耗品費」勘定を用いることが多い。
・対象外消費税
   消費税の課税事業者である場合に発生する可能性がある。
   税抜経理方式を使用し、課税期間の課税売上割合が95%未満である場合に
   控除できない部分の消費税が発生する。この控除できない部分の消費税を
   一定の処理に従って経費算入する場合に用いる科目。
上記に挙げたものが申告決算書上にあらかじめ印字されている科目で、
それ以外のものは「その他の経費」として合算で計上することになります。
ただ、自分の所得および経費の内容を把握するためには「その他の経費」
として扱われるものも細分化しておいたほうがよいと考えます。

上記以外でよく用いる科目としては、   
・保証料
   借入金保証料。長期間にわたる保証料を一括で支払うことが多いが、
   その年度分だけを経費として処理する。期間が来ていない分は
   「前払保証料」、「長期前払い費用」などの科目で資産計上する。
・通信費
   電話代、郵便代など。
・旅費交通費
   事業に要した電車代など。
・接待交際費
   仲介会社へのお土産、贈答品など事業に関連して支払ったもの。 
・支払報酬
   司法書士、税理士、弁護士などへ支払った手数料など。
その他、必要に応じて科目を設定し処理することな問題ありません。
自分の経営判断に役立つように科目を設定することが大事です。

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確定申告の基礎5~科目と内容

きょうは、仕訳においてもちいる勘定科目とその内容についてです。

賃貸経営において現金が増加する内容は、
賃貸収入、礼金、敷金、権利金、保証金、駐車場収入、更新料、自販機収入、
保険金といったものだと思います。
「現金が増加する=利益」 ではありません。

敷金や権利金、保証金といった退去時に返還しなければならないものは
収入ではなく預かり金になります。
関西のほうで多いようですが、賃貸契約時に賃料の数か月分をあずかり、
その一部は部屋の状態にかかわらず返還しない、あるいは期間に応じて
償却するといった場合、
返還しない部分は利益ですが、返還が予定されている部分は預かり金になります。
契約の時点で、退去時にかかわらず返還しないことが確定しているものは
契約時に利益として認識し、期間に応じて償却するものはその期間で
利益を認識していきます。

決算書の科目名に合わせていくのであれば、
家賃収入⇒賃貸料
礼金⇒礼金・権利金・更新料
保証金のうちの償却部分⇒礼金・権利金・更新料
更新料⇒礼金・権利金・更新料
駐車場収入⇒賃貸料
自販機収入⇒雑収入
保険金(保険請求による支払)⇒雑収入
保証金のうち返還しない部分⇒保証金、預かり保証金、  などの科目名
不動産所得の申告書上、収入金額は、
「賃貸料」、「礼金・権利金・更新料」と「雑収入」の3つしか設定がありません。
もちろん自分で管理するうえで細分化して科目設定をすることに問題は
ありませんが、最終的には申告の時点で上記3つの勘定に集約することに
なります。

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確定申告の基礎4~青色申告と白色申告

青色申告のメリットについては、
  確定申告の基礎3~青色申告  で書きました。
今日は、青色申告と白色申告の違いについてさらに見てみます。
●専従者に対する支払の扱いが違います。
   青色申告の場合には以下の4つの条件に合致していれば、専従者に
   支払われた給与は「専従者給与」として必要経費に算入できます。
   金額の定めはありません。
   (1)対象となる専従者が、
    イ 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
    ロ その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
    ハ その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することが
       できる期間の2分の1を超える期間)、その青色申告者の営む事業に
       専ら従事していること。

  (2) 「青色事業専従者給与に関する届出書」を納税地の所轄税務署長に
     提出していること。

  (3) 届出書に記載されている方法により支払われ、しかもその記載されて
     いる金額の範囲内で支払われたものであること。

  (4) 青色事業専従者給与の額は、労務の対価として相当であると認められる
     金額であること。

  これに対し白色申告の場合には、専従者に支払った金額は不動産事業の
  「経費」ではなく、所得から「控除」することができる項目として扱われます。
  この白色事業専従者控除額は、次のイ又はロの金額のどちらか低い金額
  になります。
  イ 事業専従者が事業主の配偶者であれば86万円、
      配偶者でなければ専従者一人につき50万円
  ロ この控除をする前の事業所得等の金額を専従者の数に1を足した数
    で割った金額
     例:不動産所得(収入ではなく、所得)が120万円で専従者が一人ならば
       100万円÷(1+1)=60万円
       専従者が配偶者の場合の控除額は 60万円となり、
       専従者が配偶者以外の場合は 50万円となります。

●家事関連費の扱いが違います。
  個人で事業を行う場合、仕事場が自宅事務所だったり、
  賃貸併用住宅だったりすることがあります。
  光熱費を例にすると、電力メーターが自宅部分と事務所部分に分けられて
  いれば仕事上の経費と自己使用分は明確ですが、そのようになっていない
  場合も多いと思われます。
  水道光熱費、修繕費、固定資産税などの費用は事業用と自己使用両方に
  またがってかかってきます。
  このような「家事関連費用」と呼ばれる経費は、
  青色申告の場合は、事業遂行に必要と思われる部分を見積もり、
  事業の必要経費として計上することができます。
  これに対して白色申告の場合には、明らかに事業用の支出として区分
  できるもの以外は必要経費として処理ができません。

●記帳の義務と内容が異なります。
  青色申告者については、一定の要件を備えた帳簿書類を備え付け、
  記録し、保存するよう定められています。
   青色申告の場合には、青色申告特別控除があり、65万円の特別控除を
  受けるためには以下の3つの要件があります。
  この要件に合致しない場合、現金主義での記帳の場合などは65万円控除
  は受けられず、10万円控除となります。
  (1) 不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること。
  (2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)
    により記帳していること。
  (3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を
     確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、
     法定申告期限内に提出すること。

  白色申告者のうち一定の人に対しても、記帳制度や記録保存制度が
  設けられています。
  記帳する必要のある人とは、不動産所得、事業所得、または山林所得
  のある人で、次のイ又はロのどちらかに当てはまる場合です。
   イ その年の前年12月31日において、確定申告等により確定している
     前々年分の不動産所得、事業所得および山林所得の金額の合計額が
     300万円を超える場合
   ロ その年の3月31日において、確定申告等により確定している前年分の
     不動産所得、事業所得および山林所得の金額の合計額が300万円を
     超える場合
     (注) これらの所得のいずれかが赤字であるときは、黒字の金額だけを
        合計したところで300万円を超えるかどうかを判定します。

   白色申告で記帳を行う場合に必要とされるのは、以下に関する事項です。
     イ 売上げなどの総収入金額
     ロ 仕入れその他必要経費

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