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土地と建物の按分方法

土地と建物の按分方法

土地・建物を一括で取得した場合、土地と建物それぞれの金額が分からない場合があります。土地と建物の按分方法を、どのような計算に基づいて行えばよいのでしょうか。

国税庁 タックスアンサーで紹介されている按分方法

国税庁のタックスアンサーには、土地と建物部分の按分方法について、次のような説明が書かれています。

 

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

 

 土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。この場合、譲渡代金を

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。
なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

(消法令453 消基通10-1-5)

 

タックスアンサー|国税庁

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按分方法を決めるには合理的な根拠が必要

ただ、どれでも好きに選んで良いわけではありません。合理的な理由に基づいて選択する必要があります。

過去に、相続税評価額で評価を行い、取得価格の按分をおこなったが、税務当局から指摘を受け国税不服審判所で争った事例があります。その時の判例によれば、

 
国税不服審判所での判例

中古マンションについては、土地と建物の価額の区分について、その売主等においても把握できず、また、類似譲渡事例等もないところ、相続税評価額や固定資産税評価額等を基に合理的と認められる価額を見積もる必要があるが、固定資産税評価額は同一の機関で土地及び建物の評価を行うものであることなどから、本件においては、土地と建物の固定資産税評価額の比を一括購入価額に乗じて建物の価額を算出し、建物本体と建物附属設備のそれぞれの取得価額については、建築時の工事費の割合が把握できることから、その工事費の割合を基に計算することが相当と認められる。

 

取得価額の算定方法|国税不服審判所

上記のようになっていて、相続税評価額ではなく固定資産税評価額による按分とされています。
出来るならば、契約書にそれぞれの金額を記載する方法が一番です。

土地・建物の取得価格の按分方法のほかにも、不動産に関する税金などお困りのことがありましたら、お気軽にご連絡ください。
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早期償却が本当にトクなの?

確定申告の準備進んでいますか?

減価償却は早期償却が望ましい。
そんな風に思っていませんか。
でも本当にそうでしょうか。

個人の不動産所得の場合、不動産所得がマイナスになる場合、
土地の借入に関する金利は損金処理できない
ことを忘れてはいけません。

建物価格が大きい場合、建物の減価償却費は当然大きくなります。
また借り入れ当初は借入金利息の支払いも多くなります。
加えて不動産取得税も課税されます。
これらにより購入当初は不動産所得がマイナスとなることは
十分考えられます。

この場合、不動産所得がマイナスの間は土地に関する借入金の利息
経費として計上できないのです。
つまりその分の支払利息を捨ててしまう(所得税の計算に含めない)
ことと同じです。

その年度に計上できなかった土地の借入に関する支払い利息は、
その後の年度で経費計上できるわけではありません。
みすみす経費にできたはずのものを捨ててしまうわけです。
これはとてももったいない。

もしかしたら附属設備ではなく建物として計上していたら
当年度の減価償却費はもっと少なく、
借入金利息の土地分も経費計上できたかもしれません。
けれど逆に、不動産所得がマイナスであることによって
それ以外の所得(給与所得など)と合算して所得税を算出した場合、
所得税額が大きく減るかもしれません。

どちらが得なのか、単年度だけではなくその後の年度も
合わせて考える必要があります。

土地建物の金額をどうするのか、
附属設備と建物の按分はどうするのか、
他の所得と合わせて考えるとキャッシュフローはどうなるのか。
シミュレーションしてみましょう。

減価償却費は取得年度の処理で決まります。

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