不動産投資家でもある税理士 種村智子が、不動産に関する税金や節税をお手伝いいたします
2014年1月24日
4月1日から消費税率が現行の5％から8％に引上げられます。住居物件の賃料は非課税ですのであまり意識されなくてもよいのですが、店舗や事務所、駐車場といった課税物件の場合の賃料はいつから消費税率8％を適用すればよいのでしょうか。
不動産賃貸料については、消費税法基本通達9－1－20によれば、
「契約または慣習によろその支払いを受けるべき時期とする」
となっています。
通常、前月末までに家賃を受け取る場合が多いと思いますが、この場合は売上計上時期は前月末となります。
4月分家賃を3月末までに受け取るという契約であれば、その売上計上は3月に行ないます。
この場合は、3月末に受け取った4月分家賃は消費税率５％になります。
もし入金が遅れ4月に入ってからの入金だったとしても、3月末には未収金として賃料を売上計上するので5％の消費税となります。
つまり契約上、3月末受取ることになっている家賃は、消費税率5％が適用されます。
しかしながら、前月に受け取った家賃を「前受金」として認識し売上計上していないという処理も認められていますので、このような処理を行っている場合は3月受取家賃は「前受金」となり、その売上計上時期は4月となりますので消費税も8％となります。
同じ前月末受取でも、経理処理により消費税率の適用が異なってきます。
もう一点注意しなければならないのが、契約書の記載金額です。
これまで消費税は総額表示(税込表示）とされてきましたので、契約金額も税込金額で記載されている場合があります。
この場合には消費税率が引き上げられたとしても、契約上は金額が定めれれていますので消費税の上昇分を転嫁することができません。
消費税額が明らかになっていない契約の場合は、契約を巻き直すなり、覚書を交わすなりの対応が必要になります。
また、消費税の経過措置として、平成25年9月30日までの間に締結した内容については4月以降も消費税率5％が適用される場合があります。要件として以下の内容が定められています。
上記要件を満たしていれば、経過措置の適用を受けることができ、4月以降も5％が適用されます。
ただし上記要件に該当していても自動継続の場合は、当初の契約満了時までが経過措置適用対象期間となります。また、25年10月1日以降家賃の変更を行っている場合は経過措置の適用対象とはなりません。
国税庁市消費税室から「平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A」がでていますので、そちらを参考にされるとよいと思います。
平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される
消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A
※28ページ以降に記載
不動産に関する税金などでお困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
