お知らせ&ブログ

2014年4月以降の賃料に関する 消費税率

消費税率 4月1日から5%→8% いつから8%を適用?

4月1日から消費税率が現行の5%から8%に引上げられます。住居物件の賃料は非課税ですのであまり意識されなくてもよいのですが、店舗や事務所、駐車場といった課税物件の場合の賃料はいつから消費税率8%を適用すればよいのでしょうか。

消費税法基本通達での記載

不動産賃貸料については、消費税法基本通達9-1-20によれば、
「契約または慣習によろその支払いを受けるべき時期とする」
となっています。

消費税法基本通達 9-1-20|国税庁

消費税率5%が適用

通常、前月末までに家賃を受け取る場合が多いと思いますが、この場合は売上計上時期は前月末となります。
4月分家賃を3月末までに受け取るという契約であれば、その売上計上は3月に行ないます。
この場合は、3月末に受け取った4月分家賃は消費税率5%になります。
もし入金が遅れ4月に入ってからの入金だったとしても、3月末には未収金として賃料を売上計上するので5%の消費税となります。
つまり契約上、3月末受取ることになっている家賃は、消費税率5%が適用されます。

消費税率8%が適用

しかしながら、前月に受け取った家賃を「前受金」として認識し売上計上していないという処理も認められていますので、このような処理を行っている場合は3月受取家賃は「前受金」となり、その売上計上時期は4月となりますので消費税も8%となります。

同じ前月末受取でも、経理処理により消費税率の適用が異なってきます。

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契約書の記載金額について

もう一点注意しなければならないのが、契約書の記載金額です。

これまで消費税は総額表示(税込表示)とされてきましたので、契約金額も税込金額で記載されている場合があります。
この場合には消費税率が引き上げられたとしても、契約上は金額が定めれれていますので消費税の上昇分を転嫁することができません。
消費税額が明らかになっていない契約の場合は、契約を巻き直すなり、覚書を交わすなりの対応が必要になります。

平成26年4月以降も消費税率5%が適用されるケースも

また、消費税の経過措置として、平成25年9月30日までの間に締結した内容については4月以降も消費税率5%が適用される場合があります。要件として以下の内容が定められています。

 
  1. 資産の貸付期間及びその期間中の額が定められていること
  2. 事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと
  3. 契約期間中にいつでも解約の申し入れをすることのできる旨の定めがないこと。その他対価に関する契約の内容が一定の要件に達していること
 

上記要件を満たしていれば、経過措置の適用を受けることができ、4月以降も5%が適用されます。

ただし上記要件に該当していても自動継続の場合は、当初の契約満了時までが経過措置適用対象期間となります。また、25年10月1日以降家賃の変更を行っている場合は経過措置の適用対象とはなりません。

参考リンク

国税庁市消費税室から「平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A」がでていますので、そちらを参考にされるとよいと思います。

平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される
消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A

※28ページ以降に記載

不動産に関する税金などでお困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
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消費税率引き上げの移行措置

消費税の改正が近づいてきました。
4月1日以降、消費税は8%となりますが、取引内容によっては5%のままでよい場合もあります。
消費税率引き上げに伴う移行処理は面倒で煩雑ですが、誤ると影響が大きいので留意が必要です。
非常に面倒ですが、間違ってしまうと
調査では確実に否認されますのでご注意ください。
国税庁より「消費税率の引き上げに伴う資産の譲渡等の適用税率に関するQ&A」が公表されています。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/kaisei/pdf/201401qa.pdf

住宅購入 消費税増税前が得?

9月19日にの日経新聞の記事です。
記事によると、消費税関連法案の成立により、
消費税は2014年から8%、
2015年10月以降は10%に
引き上げられる見通しのため、
「増税前にマイホームを買いたい」
という人の動きが目立ち始めたとのことです。

確かに消費税が上がる影響は大きいです。
1000万円が建物の購入価格(あるいは請負価格)だとすると、
消費税が現状の5%ならば支払うお金は1,050万円。
これが8%となると、1,080万円。
10%だと1,100万円となります。

家を購入するときは、登記費用や不動産取得税など、
付随費用が掛かります。
1円でも削れるお金は削りたいというのが
購入する側の心理だと思います。
それならば、消費税増税前に家を買ってしまいたいと
思うのもいたしかたないところかと思います。
けれど需要が一時的に多くくなれば、
その後には反動が来ます。
消費税増増税の駆け込み需要が増えれば、
その後の需要は冷え込むだろうし、
販売価格の下落も期待できるかもしれません。
(あくまでも推測です)

個人にとって家は生涯一度買うか、
買わないかという高い買い物です。
目先の数十万円は大事ですが、
それよりも生涯設計に基づいた判断が大事だと思います。

同様に、不動産投資家にとっても消費税増税は
利回りに直結する頭の痛い問題です。
消費税増税の影響を受けないようにするために、
また増税を逆手にとる方法など、
事前に対策を考えないといけません。

蛇足ですが、日経の記事の中で気になった点として、
「そもそも住宅後十購入時にかかる消費税は新築物件なら
建物のみで、土地にはかからない。」
という記述があります。
これを文面通りに受け取ると、
新築はそうだけど、中古物件は建物以外にも
消費税がかかるように読めてしまいます。
そうではなく、
土地には消費税はかかりません。
新築であろうが、中古であろうが、
土地部分の売買価格には消費税は課税されません。
ご注意を。

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4月になりました。いろいろ変わっています。

4月に入りました。
今日から適用が変わる税金内容があります。
不動産投資家の皆様に一番影響があるのは、なんといっても消費税でしょうね。
これまでの自販機を使った消費税の還付は実質的にできなくなりました。
でも、消費税還付が出来なったわけではありません。この辺を混同していらっしゃる方も多いようです。
消費税に関しては自己判断せず、税理士に相談してみてくださいね。

また小規模宅地の特例も変更がありましたので注意が必要です。

詳しくはお問合わせください。

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平成22年税制改正で消費税還付はできるのか

12月22日に、ようやく平成22年度税制改正大綱の内容が決まりました。
扶養家族控除の廃止や子供手当など、直接多くの国民に影響がある内容が中心に取り上げられています。
税制改正の中で、あまりマスコミには取り上げていないけれど不動産投資家に大きな影響があるものとして、消費税還付に係る改正があります。

平成22年4月1日以降課税事業者になった方や、4月1日以降設立された法人は、還付はできません。
正確には、課税事業者を選択適用している間の2年間に固定資産の取得をした場合には、翌1年間は免税事業者や簡易課税選択ができず、それによりこれまで適用除外とされていた「調整対象固定資産に関する税額調整」が適用され、課税売上割合が著しく変動した場合に調整される(還付された分を返せってことです)恐れが生じます。
実質的に、自動販売機を用いた消費税還付のスキームは使えなくなります。

しかし、平成22年4月1日以降も消費税の還付が可能な法人や個人事業主が存在します。
どんな法人や個人事業主が4月以降も還付できるかというと、4月1日以前から課税事業者だった個人事業主、法人です。
個人の場合、来年の1月から課税事業者(原則課税)となり、消費税の課税期間を1か月毎としていた場合、4月以降に物件を購入し還付申告をおこなったとしてもこの規制の対象から外れることになります。
同様に4月1日以前から課税事業者だった法人も、規制対象から外れることになります。
たとえば、個人所有の物件の管理をする資産管理会社で、売上が管理委託収入だけの場合は課税売上しか発生していませんので、この状態の法人が初めて物件を取得した場合には還付申告ができることになります。

しかし規制をかけようとしている状況下で、還付申告をするというのもなかなか考えるところではあります。
ご自身で判断して、責任とリスクを負う覚悟で決断してくださいね。

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