お知らせ&ブログ

土地と建物の按分方法

土地と建物の按分方法

土地・建物を一括で取得した場合、土地と建物それぞれの金額が分からない場合があります。土地と建物の按分方法を、どのような計算に基づいて行えばよいのでしょうか。

国税庁 タックスアンサーで紹介されている按分方法

国税庁のタックスアンサーには、土地と建物部分の按分方法について、次のような説明が書かれています。

 

建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

 

 土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。この場合、譲渡代金を

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。
なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

(消法令453 消基通10-1-5)

 

タックスアンサー|国税庁

不動産投資と税金に対するお問い合わせはこちらから

按分方法を決めるには合理的な根拠が必要

ただ、どれでも好きに選んで良いわけではありません。合理的な理由に基づいて選択する必要があります。

過去に、相続税評価額で評価を行い、取得価格の按分をおこなったが、税務当局から指摘を受け国税不服審判所で争った事例があります。その時の判例によれば、

 
国税不服審判所での判例

中古マンションについては、土地と建物の価額の区分について、その売主等においても把握できず、また、類似譲渡事例等もないところ、相続税評価額や固定資産税評価額等を基に合理的と認められる価額を見積もる必要があるが、固定資産税評価額は同一の機関で土地及び建物の評価を行うものであることなどから、本件においては、土地と建物の固定資産税評価額の比を一括購入価額に乗じて建物の価額を算出し、建物本体と建物附属設備のそれぞれの取得価額については、建築時の工事費の割合が把握できることから、その工事費の割合を基に計算することが相当と認められる。

 

取得価額の算定方法|国税不服審判所

上記のようになっていて、相続税評価額ではなく固定資産税評価額による按分とされています。
出来るならば、契約書にそれぞれの金額を記載する方法が一番です。

土地・建物の取得価格の按分方法のほかにも、不動産に関する税金などお困りのことがありましたら、お気軽にご連絡ください。
不動産投資と税金に対するお問い合わせはこちらから

法人税率引き下げ

解散、総選挙が決まりましたね。
年末の選挙ですが、こうなると気になるのが25年度税制改正です。
通常は12月に大綱が発表されるのですが、これが遅れることになるのでしょうか。

相続税、贈与税の改正は盛り込まれるのでしょうか。
法人税は、平成24年4月1日以降開始する事業年度から、
適用される法人税率が変わっています。

普通法人の法人税率 
  3月31日以前開始事業年度 
      30%
  4月1日以降開始事業年度 
      25.5%+復興税率(法人税率の10%) 2.55%=28.05%

中小企業の法人税率
  3月31日以前開始事業年度
      800万円以下  18%(租税特別措置法による)
      800万円超    30%
4月1日以降開始事業年度
      800万円以下  
        15%(租税特別措置法による)+復興税率1.5%=16.5%
      800万円超
        25.5%+復興税率2.55%=28.05%

他にも、定率法の見直し(250%定率法から200%定率法への変更)、
消費税95%ルールの適用用件の見直しなどがあります。

5日間無料メールセミナー
「不動産投資の落とし穴 絶対見逃せない会計税務のポイント!」 
お申し込みはこちらから


メールセミナー
Eメール  
お名前(姓)  
合同会社の出資者と株式会社の株主

2006年5月に会社法が施行されてからすでに6年余り。
合同会社はまだまだなじみが薄いですね。

けれど不動産の資産管理会社では、
設立コストの安さや、決算公告が必要ないことなどの
理由から合同会社制度を採用されることが多いようです。

ここで気を付けなければならないことは、
株式会社では
  株主≠社員 ですが、
合同会社では
  出資者 = 社員 となることです。

取引に対して、役会決議などが必要な場合、
株式会社では株主ではなく、取締役の決議で足りることが、
合同会社においては、社員総会の決議が必要になる
ことになります。
大した違いでないように思われるかもしれませんが、
実務上では大きな違いになります。

特に、出資者に未成年がいた場合には、
未成年者の法定代理人が必要になります。
注意が必要です。

5日間無料メールセミナー
「不動産投資の落とし穴 絶対見逃せない会計税務のポイント!」 
お申し込みはこちらから


メールセミナー
Eメール  
お名前(姓)  
法人化判定シートのダウンロードお申込はこちら
メディア取材等詳細はこちら

現役税理士による最新情報満載!無料メールセミナー「不動産投資の基礎知識」