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固定資産税の計算における、固定資産税評価額と課税標準額

固定資産税は、その年の1月1日時点の固定資産の所有者に課税される税金です。
そろそろお手元に納税通知書が届いているころではないでしょうか。
この固定資産税、自分で申告するのではなく、課税庁(市町村)が税額を計算し、通知書を送ってきます。

固定資産税の計算は、固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)です。
標準税率は1.4%ですが、市町村により異なります。

良くわからないのが「課税標準額」。

この課税標準額とは、建物の場合は固定資産税評価額と同じです。
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準にもとづき算定されます。

建物を新築した場合、市町村から資料を要求されたり、担当者が現場確認に来たりしますね。
あれは固定資産の評価のためなのです。

ただこの固定資産の評価はかなりまちまちで、本当にその評価が正しいのかどうかについては必ずしも保証できるものではないと言えます。
特に建物に関して、税額が高いと思った場合には確認してみる方が良いかもしれません。

土地の場合は、固定資産税評価額とK税標準額はほとんどの場合相違しています。
土地に関しては、軽減措置や負担調整率で調整が入るため、固定資産税評価額よろ課税標準額が低くなる場合がほとんどです。

固定資産税額が上がっていませんか?

こんにちは。
税理士で不動産投資家の種村です。

この時期、いろいろな公租公課の請求書がお手元に届いていると思います。
その中に「固定資産税」の通知書もありますね。
この固定資産税、昨年より高くなっていませんか。

今年の3月30日に、24年度税制改正法案が可決しています。
24年度以降、住宅用地の固定資産税が増税になります。

平成6年と固定資産税評価のときから、
宅地の評価は時価公示価格の
7割をめどに行うこととされていました。
しかしながらバブル期の土地価格急騰に合わせると
固定資産税も急騰するため、納税者の負担を考慮し、
負担調整措置が適用され、
本来の課税標準額の80~100%で宅地評価が行われています。

この80~100%の負担水準となっているものを、
26年度までに徐々に引き上げていきます。
ただし現在負担調整割合が90%以上の場合はそのままとなります。

たとえば固定資産税評価が3,000万円の土地の場合、
本則課税ならば
   3,000万円 × 1/6 ×1.4% =70,000円 

これが負担調整水準80%の場合は
   3,000万円 × 1/6 ×0.9 × 1.4% = 63,000円
が固定資産税額となります。

固定資産税は資産のある市町村が計算し、
明細書を送付してきます。
計算間違いや評価間違いも多いようです。
一度ご自身で計算されてみてはどうでしょうか。
もしかしたら間違いが見つかるかもしれませんね。

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固定資産税精算額はどう処理するの?

12月に入り確定申告の準備を始められた方もいらっしゃるかと思います。
こんなご質問を受けました。

不動産を購入した時に固定資産税精算金を払ったのだけど、
どう処理すればよいのかわかりません。

皆さんはどう処理されていらっしゃいますか。

まず固定資産税精算金は『固定資産税』ではありません。
あくまでも『精算』なのです。

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。

不動産取引においては所有日数に応じて売主と買主の間で
固定資産税相当額を按分しますが、
これはあくまでも相当額の按分であって税金の精算ではありません。

この按分精算した固定資産税相当額は不動産の
購入対価の一部となります。
ですので、この固定資産税精算金は取得価格として処理します。
直前になってあわてないように、今から確定申告の準備はしておきましょうね。

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23年度路線価「調整率」

国税庁は、相続税や贈与税の算定基準となる平成23年分の路線価について、東日本大震災による被災地の地価変動を加味した「調整率」を公表しました。
調整対象となったのは、青森県、岩手県、宮城県、福島県、栃木県、千葉県の全域、埼玉県、新潟県、長野県の一部です。
津波による甚大な被害を受けた地域では調整率0.2~0.3(7~8割の下落)とされ、福島第一原発周辺の12市町村で、警戒区域や避難区域に
指定された区域は、相続税や贈与税の申告に当たり「ゼロと申告してかまわない」としました。
液状化被害の大きかった千葉県浦安市では調整率0.6(4割の下落)
となっています。
固定資産税が下がるのは当然だと思いますし、原発の影響で
避難・警戒となっている区域はゼロというより実態はマイナス
になっているのではないでしょうか。
自分の土地なのにそこに住めない。
原発のもたらした影響はいつまで続くともわからない。
路線価を調整するだけでは追いつけない問題がたくさんあります。
路線価が下がるということは、土地の資産価値が下がるということ。
今後の不動産取引にも影響を及ぼしそうです。
何よりも一日も早く除染が進み、罹災された方々が一日も早く
元の生活に戻れる日が来ることを願っています。

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大丈夫?附属設備取得価格

中古資産を購入した場合、土地、建物、附属設備の取得価格は
どのように決めていらっしゃいますか?
土地、建物については固定資産税評価額がわかりますので、
その割合で按分するという方法をとられていることが多いと思います。
けれども、建物と附属設備の按分はどうされているのでしょうか。
よく、「建物70%、附属設備30%」などといわれ、
建物価格の30%を附属設備に振り分けていらっしゃいませんか?
本当にそれで大丈夫ですか?
30%の根拠はありますか?
安易に30%を振り分けて大丈夫ですか?
税理士であっても、実務で一般的に30%を計上しているからと言って
安易に附属設備の取得価格を建物取得価格総額の30%にしている
例を見かけます。
でも、その処理否認されますよ!

税法にも、通達にも、どこにも30%の根拠なんて書いてありません。

こんな判例 があります。
建物本体と附属設備の取得価格の算定方法について
国税不服審判所で裁決された事例です。
簡単に言えば、30%としていた附属設備の取得価格を税務調査で否認され、
それについて争っていたのですが、
この事例では建築当初の建物本体と附属設備の工事費がわかっていたため、
この建築当初の割合を用いて算定するのが相当と判断されました。
つまり30%の計上では駄目だといわれたわけです。

不動産に詳しくない税理士の場合、根拠をきちんと調べずに安易に
処理してしまうことがあります。
判例も踏まえたうえで処理することが必要です。
建物と附属設備の建築当初の工事費が不明な場合
の按分はどうするか。
全部建物取得価格としなければならないのか。
これはいろいろな方法があります。
でもそのために準備しなければならないこともあります。
一体どうすればよいのか。
それが税理士としての知識とノウハウの提供だと思っています。

あなたのその処理、大丈夫ですか?

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