お知らせ&ブログ

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不動産取得税とみなし取得者

新築の建売物件で、すでに入居者がついている物件が販売されているのを広告等でご覧になったことはないでしょうか。
もしそんな物件を購入するときは、登記に注意してみましょう。
新築物件は完成した時に、表示登記と、所有権の保存登記を行います。
表示登記は建物表題部の物理的登記なので、建築時のみ(増築等があればその時も)です。
保存登記は、所有権の登記のない建物について初めてされる所有権の登記です。
既存の物件の売買の場合はすでに所有権保存登記がなされていて、売買の買い手が行う登記は所有権移転登記です。
不動産は取得したことにより、「不動産取得税」が課税されます。
新築時も、売買による取得時も、税額計算に多少違いはありますが、取得税が課せられる点では同じです。

さてここで問題になるのが、建物完成後、入居者をつけた状態で販売される新築物件の取得税です。
もちろん購入者は取得税が課せられるのは当然なのですが、販売業者もみなし取得者として不動産取得税が課せられます。
不動産取得税は地方税で、都道府県の都道府県税事務所が管轄です。
不動産の移動に関しては、登記情報で把握し、自ら不動産取得税の申告がない場合は取得税の申告を求めてきます。
新築入居者付きで販売される物件は、当初の所有権保存登記がなされていないことがあります。なぜなされていないか、それは販売業者が登記することにより販売業者に不動産取得税の課税の通知が来てしまうからという理由です。
それならば登記せず販売し、購入者に所有権保存登記をさせれば問題ないと販売業者は考えます。

ただ最近は都県税事務所も対策を取っていて、不動産の購入者に賃貸借契約書の提出を求めています。賃貸借契約書の入居日が物件購入者の決済日以前ならば、販売業者が販売前にすでに取得していたとみなし(みなし取得者)不動産取得税を販売業者に課しています。
物件購入者は不動産取得税が課税されることに変わりはないのですが、新築入居者ありの物件購入の際は注意してくださいね。
新築取得時の軽減措置もありますので、もしみなし取得者がいた場合は軽減が使えなくなってしまう場合もあります。

不動産所得にマイナスはあり得ない?

不動産所得にマイナスはあり得ない

元国税調査官の税理士の言葉です。
不動産所得はマイナスはあり得ないというのが、税務署側の感覚だそうです。
実際には、不動産取得税を支払った年はマイナスになることが多いですし、減価償却の取り方次第で損益がマイナスになるのですが。
実際に損益がマイナスになった場合は問題ありませんが、そうではなくテクニック(?)や、無理やり作った経費、事業とは関係ない個人的支出を経費計上して不動産所得をマイナスにしようとする方がいらっしゃいます。
これは極めて危険だといえるでしょう。
不動産所得がマイナスはあり得ないという税務署側の認識に対して、無理やり作った経費は税務調査に耐えられるとは思えません。

また健全な経営をしている以上、利益が出るのは当然で、もちろん利益を適法に消し込めるよう手は打ちますが、それ以上のことはやるべきではないと考えています。
利益を出して納税をし、初めて銀行評価に耐える決算書になると思います。

不動産の譲渡収益はいつ認識しますか?

いよいよ確定申告受付が始まります。
もう準備はされましたか。
この時期は何かと気ぜわしく、日常生活もバタバタしがちですが、確定申告は忘れないようにしてくださいね。

個人の所得は、その内容によって10種類に分けられています。
不動産や事業用資産(商品の売買は事業所得)などを譲渡した収入は、「譲渡所得」になります。

ところでこの不動産の譲渡による収益は、いつの時点で計上されるべきものなのでしょうか。
原則は、引き渡しの日(引渡基準)。
つまり通常は、代金決済と同時に行われる所有権移転登記の日をもって計上します。
譲渡代金決算日より後にはなりません。

しかしそれだけではなく、所得税法基本通達33-8及び36-12によれば、
引渡し基準に変えて、 
「譲渡に関する契約の効力発生日」に計上されていればこれも認められます。

農地の場合は、原則は他の土地と同様に引き渡しをした日ですが、
「譲渡に関する契約が締結された日」での計上も認められています。
(農地は農地法の規制があるため、契約締結日よりも契約の効力発生日が遅くなることが多い)

譲渡された側の「資産の取得日」の認識は、譲渡する側と同じ、引渡し日が原則です。
ただし、「譲渡に関する契約の効力発生日」も認められます。
「譲渡に関する契約の効力発生日」

建設、製造した資産の取得に関しては、
他に請け負わせた場合は「引渡しを受けた日」、
自ら建設した場合は「建設等が完了した日」が資産の取得日とされます。
    
期をまたぐ場合の収益に認識が難しいですね。
特に個人は、年度が替わると適用される税率などが大きく変わることがあるので、
資産の取得、売却日には気をつける必要があります。

土地の貸付は消費税に気を付けて

土地=『非課税』

そんな風に思っていらっしゃいませんか。

すべての土地に関する取引は非課税になるのでしょうか?

土地の売買は非課税取引ですので、消費税は課税されません。

では、土地の貸付はどうなるのでしょうか?

原則は、土地の貸付は非課税です。

けれども、気を付けなければいけないのは、課税になる場合があることです。

それは、

土地の一時貸付

 具体的には1カ月未満での貸し付けの場合がこれに該当します。

 子の貸付で誤りやすいのが、週末だけの貸付。

 たとえ年間契約で週末だけ土地を貸付ることにしていたとしても、週末だけの日数で計算しますので、1カ月未満であれば課税に該当します。

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不動産の共有名義はトラブルのもと?

高齢の親が亡くなりました。

財産は預貯金が少しと、自宅の土地と建物。

立地が良い場所なので、子供A・Bははどちらもの自分がもらいたい。

なかなか話がまとまらず、とりあえず共有で相続し、賃貸することにしました。

そのまま数年がたち、子供Aが不慮の事故で他界。

残された妻と子はさしあたっての現金が必要なので、先の土地を売却し現金に換えたいと思いましたが、Bの同意が得られません。

それではAの持分を買ってくれと持ちかけましたが、結構な金額になるのでBは拒否。

Aの妻と子は、売るにも売れず途方に暮れています。

分筆して自分の分を売却することがも考えられますが、その土地が整形地で、間口も広く、分筆しても不利にならない土地ばかりではありません。

分筆することによって土地の形状が変わったり、せまくなることで売りにくくなったりする場合、果たしてBは素直に応じてくれるでしょうか。

こんな状態は他人ごとではありません。

どんなに仲の良い兄弟であっても、共有名義は避けた方が望ましいです。

兄弟二人が存命中はまだよいとしても、次の相続になると相続人が多数になりますし、人間関係が希薄化し、それぞれの置かれている環境が異なってくるぶん難しくなっていきます。

ますます売却が難しくなりますね。

このように考えると、不動産は共有名義ではなく単独名義にする方が後々もめることがないといえます。

共有をどう解消するかに関しては、売買、交換、贈与などの方法があります。
それそれの方法と税金については、また別の機会に。

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