お知らせ&ブログ

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不動産取得税とみなし取得者

新築の建売物件で、すでに入居者がついている物件が販売されているのを広告等でご覧になったことはないでしょうか。
もしそんな物件を購入するときは、登記に注意してみましょう。
新築物件は完成した時に、表示登記と、所有権の保存登記を行います。
表示登記は建物表題部の物理的登記なので、建築時のみ(増築等があればその時も)です。
保存登記は、所有権の登記のない建物について初めてされる所有権の登記です。
既存の物件の売買の場合はすでに所有権保存登記がなされていて、売買の買い手が行う登記は所有権移転登記です。
不動産は取得したことにより、「不動産取得税」が課税されます。
新築時も、売買による取得時も、税額計算に多少違いはありますが、取得税が課せられる点では同じです。

さてここで問題になるのが、建物完成後、入居者をつけた状態で販売される新築物件の取得税です。
もちろん購入者は取得税が課せられるのは当然なのですが、販売業者もみなし取得者として不動産取得税が課せられます。
不動産取得税は地方税で、都道府県の都道府県税事務所が管轄です。
不動産の移動に関しては、登記情報で把握し、自ら不動産取得税の申告がない場合は取得税の申告を求めてきます。
新築入居者付きで販売される物件は、当初の所有権保存登記がなされていないことがあります。なぜなされていないか、それは販売業者が登記することにより販売業者に不動産取得税の課税の通知が来てしまうからという理由です。
それならば登記せず販売し、購入者に所有権保存登記をさせれば問題ないと販売業者は考えます。

ただ最近は都県税事務所も対策を取っていて、不動産の購入者に賃貸借契約書の提出を求めています。賃貸借契約書の入居日が物件購入者の決済日以前ならば、販売業者が販売前にすでに取得していたとみなし(みなし取得者)不動産取得税を販売業者に課しています。
物件購入者は不動産取得税が課税されることに変わりはないのですが、新築入居者ありの物件購入の際は注意してくださいね。
新築取得時の軽減措置もありますので、もしみなし取得者がいた場合は軽減が使えなくなってしまう場合もあります。

太陽光発電はまだ全額償却できます

平成27年の税制改正で、グリーン投資税制を適用した太陽光設備の即時償却ができなくなりました。
ここ数年の不動産価格上昇で、売却益を相殺するのに太陽光の即時償却を利用していた場合が多く、即時償却ができなくなったことでメリットがないと思っていらっしゃる方も多いようです。
確かにグリーン投資税制の適用は、平成27年3月31日まででした。しかし、生産設備向上投資促進税制が適用できる可能性があります。こちらが該当できれば、100%即時償却が可能です。
またグリーン投資税制の100%即時償却は使えませんが、環境関連投資促進税制の30%特別償却は、28年3月31日までの取得、かつ、取得から1年以内の事業共用は適用ができます。
つまり、以下のようになります。

・平成27年4月1日から平成28年3月31日までに取得し、取得から1年以内に事業共用した場合
  30%の特別償却が可能
  生産設備工場投資促進税制の適用により、即時償却か5%の税額控除が可能(上限法人税額の20%)

・平成28年4月1日から、平成29円3月31日まで
  生産設備工場投資促進税制の適用により、50%の特別償却か4%の税額控除が可能(上限法人税額の20%)

この生産設備工場投資促進税制の適用に際しては、A類型、B類型と2種類あり、A類型は先端設備に対する投資で、B類型は生産ラインやオペレーションの改善に資する設備が対象です。

A類型の場合は、パワコンやパネルは対象となりますが、架台などは先端設備に該当しないため、投資額すべての即時償却はできません。またこのA類型の場合は、工業会が設備メーカーに発行する証明書をもって対象となります。

B類型の場合は、事業者の投資目的に不可欠な設備投資で、年平均の投資利益率が15%以上(中小企業者は5%以上)でなくてはなりません。このB類型摘要のためには、事業者が所定の申請書と資料を作成し、かつ、公認会計士または税理士による確認書が必要となります。
この点が少し面倒ですね。

不動産所得にマイナスはあり得ない?

不動産所得にマイナスはあり得ない

元国税調査官の税理士の言葉です。
不動産所得はマイナスはあり得ないというのが、税務署側の感覚だそうです。
実際には、不動産取得税を支払った年はマイナスになることが多いですし、減価償却の取り方次第で損益がマイナスになるのですが。
実際に損益がマイナスになった場合は問題ありませんが、そうではなくテクニック(?)や、無理やり作った経費、事業とは関係ない個人的支出を経費計上して不動産所得をマイナスにしようとする方がいらっしゃいます。
これは極めて危険だといえるでしょう。
不動産所得がマイナスはあり得ないという税務署側の認識に対して、無理やり作った経費は税務調査に耐えられるとは思えません。

また健全な経営をしている以上、利益が出るのは当然で、もちろん利益を適法に消し込めるよう手は打ちますが、それ以上のことはやるべきではないと考えています。
利益を出して納税をし、初めて銀行評価に耐える決算書になると思います。

休眠会社の登記

法人を作ってそのままになっていたり、現在仕事をしていないからとそのまま放置している会社をお持ちの方は要注意です。

全国の法務局では、平成26年度の休眠会社・休眠一般法人の整理作業を行います。
休眠会社または休眠一般法人について、法務大臣による広告及び登記所からの通知を行い、公告から2ケ月以内に、事業を廃止していない無念簿届出または役員変更等の登記をしない場合には、みなし解散の登記を行います。
休眠会社、休眠一般社団法人に該当するのは、
・最後の登記から12年を経過している株式会社
・最後の登記から5年を経過している一般社団法人または一般財団法人

平成26年11月17日の時点で上記に該当する会社等は、平成27年1月19日までに「まだ事業を廃止していない」旨の届出の申請をしない限り、解散したものとみなされ、登記官が職権で解散の登記をします。

要は、役員変更登記(重任登記含む)をきちんとしなさいってことでしょうか。
商法から会社法に変わり、取締役の任期が最長10年に延びました。最後の登記から12年と規定されているのは、子に任期10年を考慮してのことだろうと思います。役員の任期を過ぎている会社は早急に役員変更登記または重任登記をなさった方がよさそうです。

2014年4月以降の賃料に関する 消費税率

消費税率 4月1日から5%→8% いつから8%を適用?

4月1日から消費税率が現行の5%から8%に引上げられます。住居物件の賃料は非課税ですのであまり意識されなくてもよいのですが、店舗や事務所、駐車場といった課税物件の場合の賃料はいつから消費税率8%を適用すればよいのでしょうか。

消費税法基本通達での記載

不動産賃貸料については、消費税法基本通達9-1-20によれば、
「契約または慣習によろその支払いを受けるべき時期とする」
となっています。

消費税法基本通達 9-1-20|国税庁

消費税率5%が適用

通常、前月末までに家賃を受け取る場合が多いと思いますが、この場合は売上計上時期は前月末となります。
4月分家賃を3月末までに受け取るという契約であれば、その売上計上は3月に行ないます。
この場合は、3月末に受け取った4月分家賃は消費税率5%になります。
もし入金が遅れ4月に入ってからの入金だったとしても、3月末には未収金として賃料を売上計上するので5%の消費税となります。
つまり契約上、3月末受取ることになっている家賃は、消費税率5%が適用されます。

消費税率8%が適用

しかしながら、前月に受け取った家賃を「前受金」として認識し売上計上していないという処理も認められていますので、このような処理を行っている場合は3月受取家賃は「前受金」となり、その売上計上時期は4月となりますので消費税も8%となります。

同じ前月末受取でも、経理処理により消費税率の適用が異なってきます。

不動産投資と税金に対するお問い合わせはこちらから

契約書の記載金額について

もう一点注意しなければならないのが、契約書の記載金額です。

これまで消費税は総額表示(税込表示)とされてきましたので、契約金額も税込金額で記載されている場合があります。
この場合には消費税率が引き上げられたとしても、契約上は金額が定めれれていますので消費税の上昇分を転嫁することができません。
消費税額が明らかになっていない契約の場合は、契約を巻き直すなり、覚書を交わすなりの対応が必要になります。

平成26年4月以降も消費税率5%が適用されるケースも

また、消費税の経過措置として、平成25年9月30日までの間に締結した内容については4月以降も消費税率5%が適用される場合があります。要件として以下の内容が定められています。

 
  1. 資産の貸付期間及びその期間中の額が定められていること
  2. 事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと
  3. 契約期間中にいつでも解約の申し入れをすることのできる旨の定めがないこと。その他対価に関する契約の内容が一定の要件に達していること
 

上記要件を満たしていれば、経過措置の適用を受けることができ、4月以降も5%が適用されます。

ただし上記要件に該当していても自動継続の場合は、当初の契約満了時までが経過措置適用対象期間となります。また、25年10月1日以降家賃の変更を行っている場合は経過措置の適用対象とはなりません。

参考リンク

国税庁市消費税室から「平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A」がでていますので、そちらを参考にされるとよいと思います。

平成26年4月1日以降に行われる資産の譲渡等に適用される
消費税率等に関する経過措置の取り扱いQ&A

※28ページ以降に記載

不動産に関する税金などでお困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
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